Immobiliendarlehen. Kredite in Schweizer Franken kosten nur rund zwei Prozent Zinsen. Eine lohnende Alternative für risikofreudige Bauherren und Käufer.
Das kann sicht seriös sein, dachte Horst Müller aus Passau, als er die Kleinanzeige einer Finanzagentur las: Baugeld für 1,875 Prozent Zinsen. Der Verkaufsleiter eines Brillenherstellers wollte es dann doch genauer wissen – und rief an.
Das Angebot stammt von einer Großbank in Österreich. Es ist absolut seriös, verlangt aber Risikobereitschaft: Der Kredit lautet auf Franken; Kursänderungen können teuer werden.
Außerdem ist der Zins nur für drei Monate festgelegt. ” Sicher verlockend”, meint Markus Lietz, Finanzexperte der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg,”aber nur für Kunden mit Bonität.
Wer in einer Fremdwährung finanziert, muss mögliche Verluste verkraften können.”
Die Österreicher sind risikofreudiger: Bereits jeder vierte Immobilienbesitzer hat ein Darlehen in Schweizer Franken oder Yen aufgenommen. Im Bundesland Vorarlberg, an der Grenze zur Schweiz, vergeben die Banken sogar fast zwei Drittel ihrer Kredite an Privatkunden in Fremdwährung.
Die Deutschen ziehen nach. Im Süden offerieren bereits etliche Banken Immobilienkredite in Fremdwährung. Werner Budde von der Volksbank Klettgau im Schwarzwald berichtet: “Heute wird jedes dritte Haus zumindest teilweise in Fremdwährung finanziert.”
Mit ein Grund für die Bereitschaft, Euro mit Franken zu mixen: Etliche Kunden verdienen ihr Gehalt in der Schweiz.
Süd-Nord-Gefälle. Weiter nördlich halten sich Banken mit Fremdwährungsdarlehen weit gehend zurück. Das Geschäft überlassen sie den Kreditvermittlern, die meist mit österreichischen Kreditinstituten kooperieren. Die Zurückhaltung der deutschen Geldhäuser sollte aber risikofreudige Bauherren und Immobilienkäufer nicht hindern, bei einer heimischen Bank oder Sparkasse eine Offerte in Franken oder Yen anzufordern.
Der Mindestbetrag liegt meist bei 100.000 Euro, manchmal auch bei 50.000 Euro.
Der Zins von Fremdwährungskrediten orientiert sich an jenem Satz, der am Finanzmarkt London unter Banken gilt: die dort täglich neu festgesetzte London Interbank Offered Rate (Libor). Darauf schlagen die Banken je nach Wettbewerbslage, Darlehenssumme und Bonität des Kunden ein bis zwei Prozentpunkte auf. Auch die Aschlussgebühr variiert je nach Anbieter. Sie ist im Effektivzins enthalten – und verhandelbar. Hinzu kommen Kosten für den Umtausch der Währungen.
Die verführerisch niedrigen Zinsen sind meist für drei Monate garantiert. Steigt der Libor, verteuert sich im Folgequartal die Finanzierung. Lange Bindungen sind aber auch bei fremden Währungen möglich – gegen Aufschlag. Derzeit kosten beim Yen drei Jahre Sicherheit rund 0,3 Prozentpunkte, sechs Jahre das Doppelte.
“Davon raten wir ab”, sagt Franz Raich, Geschäftsführer der Baufinanz Bayern in Mittenwald. Er argumentiert: “Wer sich lange bindet, kann nicht umschulden, wenn er die Währung wechseln will.”
Währungsmanagement. Das ist sinnvoll, wenn ein Kursanstieg droht; sonst wächst der Schuldbetrag in Euro – und der Vorteil des günstigen Zinses schmilzt dahin. Zum Beispiel schichtet ein Yen-Schuldner in Franken oder Euro um, wenn er erwartet, dass die japanische Währung im Kurs steigt. Schon eine geringe Erhöhung verteuert die Rückzahlung in euro so sehr, dass dies nur selten durch den Zinsvorteil ausgeglichen werden kann. Für den Währungswechsel verlangen die Banken neben der Umtauschgebühr meist etwa 0,5 Prozent des Kreditbetrages, manche begnügen sich mit einer Pauschale von rund 100 Euro.
Wer nicht fortwährend die internationale Zins- und Währungsentwicklung beobachten will, vertraut Profis bei Banken oder Kreditvermittlern. Ihnen kann der Kunde oft vorgeben, bei welchem Wechselkurs sie automatisch in Euro umschulden sollen – um verluste zu begrenzen (Stoploss-Option) oder Gewinne mitzunehmen. Das Währungsrisiko mit Termingeschäften abzusichern, lohnt nicht. Die Kosten zehren in der Regel den Zinsvorteil auf.
Trotz bestem Management bleiben Risiken. Fremdwährungskredite verbieten sich für Darlehensnehmer ohne finanzielle Reserven. Ulrich Birker, Bereichsleiter des Stuttgarter Hypothekenvermittlers BF.direkt sagt es deutlich: “Wer Sicherheit will und gar eine übliche Euro-Hypothek kaum tragen kann, soll die Finger von Fremdwährungen lassen.” Und Erwin Sovonja vom regional aktiven Stuttgarter Bankhaus ellwanger&Geiger erklärt: “Etwa jeder Zehnte, der nach solchen Krediten fragt, hat dafür auch das passende Profil.”
Aktuell raten Experten, sich trotz des etwas höheren Zinssatzes besser in Schweizer Franken zu verschulden als in Yen. “Japan steht unter massivem Aufwertungsdruck”, erklärt Alexander Steinmetz, Leiter Kredit bei der DZ Bank International in Luxemburg, die für deutsche Genossenschaftsbanken Währungskredite bereitstellt. Der Franken-Kurs dagegen kann noch sinken, was Kreditschulden in Euro reduziert. Solche Währungsgewinne lassen sich kurzfristig realisieren; entsprechen der üblichen Zinsbindung können Kreditnehmer alle drei Monate anteilig oder ganz zurückzahlen. Zügig tilgen werden vor allem Kunden, die mit dem Darlehen ein Eigenheim finanzieren:
Sie können Zinsen – anders als Eigner eines vermieteten Objekts – nicht steuerlich nutzen.
Koppelgeschäfte. Die Banken begrenzen die Laufzeit meist auf etwa 20 Jahre. Danach wird oft in einem Betrag getilgt. Das ermöglicht es den Instituten und Vermittlern, ein hübsches Zubrot zu verdienen: Meist muss der Kunde bei ihnen eine Kapitallebensversicherung abschließen, damit er zum vorgesehenen Tilgungstermin genug Geld hat. Die Vertragssumme wird wegen des Währungsrisikos üppig bemessen. die Rechnung muss nicht aufgehen, wenn die Gesellschaft geringe Renditen erzielt. Die Versicherung vorzeitig zu kündigen, bringt allemal hohe Verluste.
Noch riskanter ist eine Police mit Einmalbeitrag. Sie ist bei den Vermittlern wegen der hohen Provision beliebt. Der Kunde nimmt etwa ein Drittel mehr auf, als er benötigt und zahlt den Überschuss in den Versicherungsvertrag ein. Ohne weitere Beiträge wächst die Einlage mit Zins und Zinseszins auf den Tilgungsbetrag an – so zumindest die Prognose. Diese finanzielle Perpetuum mobile setzt aber voraus, dass der Versicherer über die Jahre stets gut an der Börse verdient. Die Erträge einer sicheren, festverzinslichen Kapitalanlage reichen dazu nicht aus.
Auf derlei Zusatzverträge ließ sich der Passauer Horst Müller nicht ein. Er schloss nur eine kleine Versicherung neu ab, ansonsten wird er mit einer bestehenden Police tilgen. Und das Darlehen beschafft die Hypovereinsbank, seine Hausbank. Sie hatte zwar zunächst beim Thema Franken-Kredit abgewunken: mit dem Konzept des Vermittlers konfrontiert, präsentierte sie aber eine vergleichbare Offerte in der Schweizer Währung. Konkurenz belebt das Geschäft.
