Das Besondere an einer Eigentumswohnung ist die Tatsache, dass man sich das Gebäude insgesamt mit anderen Eigentümern teilt. Man bildet so also eine Wohnungseigentümergemeinschaft, die gemeinsam darüber entscheidet, was in, um und am Gebäude geschieht.
Der Erwerber muss sich darüber im Klaren sein, dass ihm tatsächlich nur das Innere seiner Wohnung sowie ein Kellerabteil und ggf. ein Tiefgaragenplatz gehört. Aber auch hier ist er nicht uneingeschränkt frei in seiner Gestaltungsmöglichkeit. Möchte ein Wohnungseigentümer z. B. die Räumlichkeiten vergrößern und dafür Wände einreißen, so darf er dies nur, wenn es sich um nicht tragende Wände handelt. Ein Wohnungseigentümer kann mit seiner Wohnung allerdings ebenso verfahren wie ein Hauseigentümer, er kann sie selbst bewohnen, vermieten oder auch gewerblich nutzen. Gewerbliche Nutzung kann jedoch von der Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft abhängig gemacht werden.
Allerdings bietet eine Eigentumswohnung auch Vorteile gegenüber einem Haus:
- preisgünstiger Einstieg in den Immobilienerwerb;
- geringere Bewirtschaftungskosten;
- meist kein Arbeitsaufwand zur Gartenpflege (es sei denn, es wurde ein Sondernutzungsrecht
an einem Gartenanteil miterworben); - häufig zentral gelegen und dadurch günstig mit öffentlichen Verkehrsmitteln zu erreichen;
- Verwaltung des Gemeinschaftseigentums durch einen Verwalter, der u. a. folgende
Aufgaben übernimmt:- mindestens einmal im Jahr Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung,
- Übernahme des Versammlungsvorsitzes,
- Durchführung der Beschlüsse der Wohnungseigentümer,
- Umsetzung der Hausordnung,
- Aufstellung eines Wirtschaftsplanes und Aufstellung der Jahresabrechnung nach
Ablauf des Wirtschaftsjahres, - Veranlassung von Maßnahmen, die für die ordnungsgemäße Instandhaltung und
Instandsetzung erforderlich sind, - in dringenden Fällen sonstige zur Erhaltung des Gemeinschaftseigentums erforderliche
Maßnahmen nach eigenem Ermessen treffen, - Verwaltung der Gelder der Eigentümergemeinschaft und Rechenschaftslegung
über deren Verwendung.
Der Eigentümer einer Eigentumswohnung teilt sich das Gesamteigentum mit den Miteigentümern. Die entstehenden Rechte und Pflichten werden ebenso geteilt. Gesetzliche Grundlage hierfür ist das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Es regelt unter anderem die Aufteilung des Gebäudes in einzelne Wohnungen durch die Teilungserklärung. Um das Gesamteigentum aufzuteilen, ist neben der Teilungserklärung auch eine Abgeschlossenheitsbescheinigung für die Wohnungen nötig. Jeder Wohnungseigentümer ist auch Eigentümer des Grundstückes, da laut BGB Gebäudeeigentum nicht ohne Grundstückseigentum erworben werden kann. Das Wohnungseigentum ist ein sogenanntes grundstücksgleiches Recht.
Das Sondereigentum gehört einem Eigentümer und wird nur von diesem einen genutzt. Hierzu gehört das Wohnungseigentum und das Teileigentum, das für Nicht- Wohnflächen wie z. B. einen Laden oder eine Garage gilt. Das Gemeinschaftseigentum gehört allen Eigentümern gemeinsam und wird von allen gemeinsam genutzt. Beispiele: Dachboden, Treppenhaus, Waschküche.
Die mit dem Sondernutzungsrecht ausgewiesenen Teile gehören allen Eigentümern gemeinsam, einer hat das alleinige Nutzungsrecht.
Beispiele: Garten, Keller.
Auch beim Erwerb einer Eigentumswohnung stellt sich zunächst die Frage: Neubau oder Gebrauchtimmobilie?
Fällt die Entscheidung für den Erwerb eines Neubaus, kann es vorkommen, dass die Immobilie erst noch gebaut werden muss. Auf die Besonderheiten beim Vertrag mit einem Bauträger wird später noch eingegangen.
Sollte sich der Käufer für eine bestehende Immobilie entscheiden, so ist auf folgenden Punkt zu achten: Wird die Eigentumswohnung z. Z. vom bisherigen Eigentümer (Verkäufer) selbst genutzt oder ist sie vermietet?
- Beim Erwerb einer vermieteten Eigentumswohnung tritt der Käufer für die Dauer
der vereinbarten Mietzeit in den bestehenden Mietvertrag ein. Der Käufer hat kein
besonderes Kündigungsrecht (“Kauf bricht Miete nicht”). - Der Mieter kann die Fortsetzung des gekündigten Mietverhältnisses verlangen,
wenn die Kündigung für ihn oder seine Familie eine besondere Härte bedeutet. - Demgegenüber kann der Wohnungseigentümer als Vermieter die erheblich berechtigten
Interessen, u. a. Eigenbedarf, geltend machen. Für den Käufer einer Eigentumswohnung,
der derzeit selber noch zur Miete wohnt und die Wohnung zur
eigenen Nutzung erworben hat, ist der Wunsch, die eigene Wohnung nutzen zu
wollen, ein Grund, der zur Kündigung wegen Eigenbedarfs ausreicht.
Wurde das Objekt erst nach Abschluss des zur Zeit laufenden Mietvertrages in Wohneigentum aufgeteilt, dann kann der Käufer seinen Eigenbedarf nicht vor Ablauf von sieben Jahren (Zeitraum des Umwandlungsschutzes) und des üblichen Kündigungszeitraumes anmelden. Bedingt durch einzelne Gesetze der Länder kann dieser Zeitraum auf zehn Jahre verlängert werden.
Eine Einsichtnahme in die Protokolle der Eigentümerversammlungen informiert Sie über folgende Sachverhalte:
- Wieviel Rücklagen hat die Eigentümergemeinschaft gebildet?
- Welche Mängel sind an der Immobilie in den letzten Jahren aufgetreten, und wie
wurden diese behoben? - Welche Baumaßnahmen (Austausch von Fenstern, Erneuerung der Heizungsanlage,
neuer Außenanstrich, Errichtung von Müllcontainerhäuschen etc.) sind in nächster
Zeit geplant, und wie ist die Finanzierung dieser Maßnahmen vorgesehen (Entnahme
aus Rücklagen oder anteilige Umlage auf die Miteigentümer)?
Auf die Vorlage der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung sollten Sie nicht verzichten:
- Die Wohnungseigentümer können z. B. in der Gemeinschaftsordnung vereinbaren,
dass eine Veräußerung des einzelnen Wohneigentums nur mit Zustimmung der
anderen Eigentümer erfolgen darf. Durch diese Vereinbarung kann ein erneuter Verkauf
der Wohnung erheblich erschwert werden.
Grundsätzliche Punkte zur Beachtung beim Kauf einer Eigentumswohnung:
- Wie alt ist das Objekt?
- Wie viele Einheiten gibt es in dem Objekt?
- Wie groß ist die Wohnung, und wie ist der Schnitt?
- Wie ist die Wohnfläche berechnet?
- Was gehört zum Gemeinschaftseigentum?
- Hat das Objekt einen Aufzug?
- Gibt es in diesem Objekt außer Wohneigentum auch gewerbliches Teileigentum?
- Wie ist das eventuell vorhandene gewerbliche Teileigentum genutzt?
- Hat die Wohnung einen Balkon, und zu welcher Himmelsrichtung geht dieser?
- Ist Garten- bzw. Grundstücksnutzung möglich?
- Gibt es einen Kinderspielplatz?
- Wie hoch ist das monatliche Wohngeld?
- Gibt es Hinweise auf Streitigkeiten der Eigentümer untereinander?
- Wie ist der Gesamteindruck von dem Objekt (innen und außen)?
- Welche Belastungen stehen im Grundbuch?
- Wann ist die Aufteilung in Sondereigentum erfolgt?
