Vorfälligkeitsentschädigung

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Vorfälligkeitsentschädigung

In der Regel ist es so, dass eine vorzeitige Rückzahlung von Baufinanzierungsdarlehen mit festen Zinsfestschreibungen bis zu zehn Jahren nicht möglich ist. Häufig war der Bauherr bisher auf die Kulanz der Kreditinstitute angewiesen, wenn er zum Beispiel aufgrund des Verkaufs der Immobilie oder eines Lottogewinns sein Darlehen vorzeitig zurückzahlen wollte.

Der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe hat sich im Jahr 1997 dieses Themas angenommen und dazu zwei Urteile gefällt. Hier soll nur kurz auf das wesentliche Ergebnis der Urteile eingegangen und keine großen Urteilsbegründungen dargestellt werden.

Bei einem Darlehen mit einem festen Zins und einer vertraglich vereinbarten Laufzeit muss der Kreditgeber, also die Bank, eine vorzeitige Darlehensablösung zulassen, wenn der Kreditnehmer, also der Bauherr, das Bedürfnis hat, seine Immobilie zu verkaufen. Allerdings darf die Bank auf einer, wie es im Urteil heißt, "angemessenen Vorfälligkeitsentschädigung" bestehen. Dies gilt ganz besonders dann, wenn bedingt durch den Verkauf der Immobilie die Bank das "Pfandobjekt" ebenfalls aus der Belastung freigeben müsste.

Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung muss von der Bank so bemessen werden, dass die Bank durch die vorzeitige Kreditrückzahlung finanziell weder benachteiligt noch begünstigt wird. Die Banken dürfen ihren finanziellen Nachteil auf unterschiedliche Arten berechnen. Eine vom BGH zugelassene Berechnungsmethode ist die Vergleichsrechnung zwischen dem im Darlehensvertrag vereinbarten Zinssatz und der Rendite fristenkongruenter Kapitalmarkttitel öffentlicher Schuldner.

Darüber hinaus muss die Bank einer vorzeitigen Ablösung zustimmen, wenn der Kreditnehmer einen weiteren umfangreichen Kredit benötigt, die Bank aber nicht bereit ist, diesen Kredit an ihren Kunden zu vergeben. Eine andere Bank wäre zur Kreditvergabe bereit, möchte aber im Gegenzug diesen Kredit mit der Immobilie absichern. Hier muss die erstfinanzierende Bank, gegen Zahlung einer angemessenen Vorfälligkeitsentschädigung, der vorzeitigen Ablösung zustimmen.

Wissenswert für alle Betroffenen

Die Bank kann bei einer vorzeitigen Darlehensrückzahlung zweierlei Arten von "Schaden" geltend machen:

• den Zinsmargenschaden und
• den Zinsverschlechterungsschaden.

Der Zinsmargenschaden entspricht dem entgangenen Nettogewinn aus dem vorzeitig zurückgezahlten Darlehen. Da sich die Bank zum Zeitpunkt der Kreditvergabe das Geld am Kapitalmarkt beschafft hat, stellt (vereinfacht ausgedrückt) die Differenz zwischen den "Geldbeschaffungskosten" und den vom Kreditnehmer zu zahlenden Darlehenszinsen die Marge, also den Nettogewinn, dar. Berücksichtigt werden müssen noch Kosten, die seitens der Bank für die Bearbeitung und Verwaltung des Darlehens jetzt nicht mehr erforderlich sind sowie die nicht mehr zu berücksichtigenden Risikokosten.

Der Zinsverschlechterungsschaden entsteht der Bank, wenn sie das vorzeitig zurückerhaltene Geld für die ursprüngliche Restlaufzeit des Darlehens am Markt nicht mehr zu den im Darlehensvertrag vereinbarten Bedingungen ausleihen kann, da die Zinsen am Markt gesunken sind. Auch diese Differenz darf dem Kreditnehmer als Schaden in Rechnung gestellt werden. Allerdings muss auch hier wieder der errechnete Betrag um die Verwaltungs- und Risikokosten gekürzt werden.

Ersatz der Verwaltungsaufwendungen

Abschließend hat der BGH den Banken gestattet, eine Kostenerstattung für den Verwaltungsaufwand zu verlangen, der mit der vorzeitigen Ablösung verbunden ist. Dieser Betrag darf auf dem Wege der Schätzung ermittelt werden. Der BGH schließt den Ansatz eines bestimmten Prozentsatzes der Darlehenssumme hierfür aus.

Alle genannten Schadensbeträge sind darüber hinaus auf den Zeitpunkt der Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung abzuzinsen. Genau bedeutet das, auf den Zeitraum, der zwischen der Ablösung und dem ursprünglich vereinbarten Ablauf der Zinsfestschreibung liegt.

An dieser Stelle noch einmal der Hinweis, dass diese Regelung für alle Darlehen gilt, die eine Zinsfestschreibung von bis zu zehn Jahren haben. Wurde eine längere Zinsfestschreibung mit der Bank vereinbart, so kann der Kreditnehmer das Darlehen nach Ablauf der zehnjährigen Zinsfestschreibung ohne Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung und ohne die in den Urteilen erwähnten Gründe kündigen.