Selber Bauen zu 1,6% p.a.

Zunächst einmal steht der zukünftige Immobilieneigentümer vor der Frage: Baue ich ein

• Einfamilienhaus,
• Zweifamilienhaus oder
• Mehrfamilienhaus?

Was spricht wofür? Dies ist eine nur vom Bauherrn ganz individuell zu beantwortende Frage. Zum einen eine Frage der finanziellen Mittel, zum anderen eine Frage des privaten Wohnbedürfnisses. Will der Bauherr seine Immobilie mit einer oder mehreren anderen Parteien teilen? Soll das Ganze unter steuerlichen Gesichtspunkten gesehen werden? Dann kann eine Vermietung durchaus lukrativ sein. Konzentrieren wir uns hier jetzt einfach nur auf das Thema, was beim selber Bauen eines Hauses grundsätzlich alles zu beachten und zu bedenken ist.

Ganz besonders wichtig ist es, schon möglichst früh alle an einem Bau beteiligten Personen an einen Tisch zu holen, um einen reibungslosen Ablauf des Baus zu gewährleisten. Eine enge Kooperation zwischen Bauplaner und ausführenden Firmen ist nicht nur in der Bauphase, sondern bereits im Planungsstadium sinnvoll. Festgelegte Zeitabläufe für einzelne Ausführungen der Bautätigkeiten sind notwendig. Zeitfristen sollten getrost mit Sanktionen belegt werden, wenn die Fristen nicht eingehalten werden.

Darüber hinaus sollte jemand mit der Gesamtkontrolle beauftragt werden und der Bauherr möglichst oft selbst auf der Baustelle vorbeischauen.

Ideal ist der Bau mit einem Generalunternehmer. Denn dann wird wie bei einem Kauf vom Bauträger nur noch das schlüsselfertige Objekt übergeben, und es können Ansprüche für einen Verzug bei der Fertigstellung vereinbart werden.

Bei einem Hausbau lässt sich Geld sparen, wenn folgende Tipps beachtet werden:

• Bei einem Haus ohne Keller spart man um so mehr, je weniger in die Höhe gebaut wird. Dies macht bei eingeschossiger Bauweise (bei 100 qm Wohnfläche) etwa 20 000 € aus.
• Wenn statt eines 800 qm Grundstücks nur ein 500 qm großes Grundstück bebaut wird, können (bei 150 €/qm) 45 000 € gespart werden.
• Bei einer Wohnfläche von 100 qm statt der häufigen 120 qm werden 25 000 € gespart.
• Durch die Einplanung aller Räume mit Wasseranschlüssen im Erdgeschoss können bis zu 2 000 € gespart werden.
• Wenn auf ein separates Treppenhaus verzichtet wird, reduzieren sich die Kosten um bis zu 5 000 €.
• Wenn bei einem frei stehenden Haus (bei 100 qm Wohnfläche) auf ein zweischaliges Mauerwerk mit Kerndämmung verzichtet wird und hochdämmende Porenbetonsteine oder Wärmeverbundsysteme verwendet werden, sinken die Kosten um etwa 22 000 €.
• Durch die Verwendung von Kalksandstein statt Stahlbeton bei der Errichtung tragender Innenwände lassen sich die Kosten um 1 500 € senken (60 qm tragende Wände unterstellt).
• Fällt die Entscheidung statt für ein Walmdach für ein Satteldach, können noch einmal 5 000 € gespart werden.
• Werden nur der Bereich Dusche, Badewanne, Waschbecken gefliest, lassen sich Kosten bis zu 1 000 € sparen.

Was sollte man bedenken?

Viele Ärgernisse im fertigen Haus ließen sich bei genauer Planung vermeiden, wenn man sich über die folgenden Punkte rechtzeitig Gedanken machen würde:

• Sind der Essplatz in der Küche und der Hauptwohnraum groß genug?
• Gibt es eine direkte Verbindung zwischen Küche und Essplatz?
• Behindern zu schmale Flure mit vielen Türen die Bewegungsfreiheit? In der Diele sollte ausreichend Stellfläche vorhanden sein, ohne das Vorbeigehen zu erschweren.
• Gibt es zu klein geplante Räume mit Durchgangswegen in andere Räume, so dass der Platz nicht für Möbel oder Durchgänge gleichzeitig ausreicht?
• Fehlen separate Zugänge zur Terrasse vom Wohnzimmer und von der Küche?
• Fehlt ein Zugang von der angebauten Garage in die Wohnung (lange Wege nach dem Einkauf)?
• Gibt es Türen, die sich beim Öffnen gegenseitig behindern und fehlende Tiefe hinter den Türen (eine Tür in der Raumecke lässt keine Stellfläche, z. B. für Schlafzimmerschränke, zu)?
• Erfolgt die Festlegung des Zweckes der Räume nur über ihre Größe? Das führt zu eingeschränkten Nutzungsmöglichkeiten des Hauses, wenn z. B. die Umrüstung des eigenen Hauses für altersgerechtes Wohnen anfängt.
• Sind die Zimmer funktional geplant und können sie mit den wechselnden Familienbedürfnissen verändert werden?
• Sind Telefon- und auch andere Anschlüsse für alle Räume vorgesehen?
• Sind ausreichend Steckdosen in der Küche und auch in den anderen Räumen (nachträgliches, mit viel Aufwand verbundenes "Kabelziehen") vorhanden?

Was lässt sich sonst noch vorher regeln?

Wichtig ist es auch, einen schriftlichen Bauvertrag für die einzelnen Gewerke zu fixieren. So kann man sich für die nie auszuschließenden Streitigkeiten wappnen. Mit diesem Vertrag können alle Vereinbarungen schwarz auf weiß belegt werden.

Bei der Vertragsfestlegung sollte Folgendes unbedingt beachtet werden:

• Die Baubeschreibung sollte detaillierte Angaben über die verwendeten Materialien enthalten. So werden dem Elektriker durchaus die genaue Anzahl und Lage der Steckdosen und Lichtschalter vorgeschrieben. Ebenso sollte die genaue Ausstattung der Räume festgelegt werden.
• Unklare Formulierungen wie "gleichwertige Materialien" sollten vermieden werden. Diese sind zu interpretationsfähig. Hier sollten besser genaue Preise für den Fall festgelegt werden, dass die Veränderungen beispielsweise bei Lieferschwierigkeiten nicht oder nur mit deutlicher Zeitverzögerung umgesetzt werden können. Änderungen sollten immer mit dem Bauherrn abgesprochen werden.
• Unbedingt einen Festpreis vereinbaren. Nur so ist der Finanzierungsbedarf kalkulierbar. Ansonsten kann ein Bauherr schnell, beispielsweise bei der Abrechnung von Arbeitsstunden, sein blaues Wunder erleben. Grundsätzlich sollte der Vertrag dahingehend überprüft werden, ob er Klauseln enthält, die zusätzliche Kosten nach sich ziehen können.
• Zahlungen sollten nur nach Baufortschritt erfolgen. Daran orientiert sich meistens auch der Kreditgeber. Wichtig ist auch, an die Abnahme der bereits erbrachten Leistungen zu denken. Hier sollten schriftlich alle Mängel vermerkt und die weitere Zahlung von deren Beseitigung abhängig gemacht werden. Möglichst die Zahlung nur unter Vorbehalt leisten. Das ergibt noch Spielräume bei der rechtlichen Bewertung.
• Skontozahlungen vereinbaren. Gerade bei den hohen Summen, die beim Hausbau an der Tagesordnung sind, kann man so eine spürbare finanzielle Entlastung erwirtschaften.
• Der Vertrag muss feste Erstellungszeiten für Leistungen enthalten. Wer die Baufrist nicht einhält, muss die ebenfalls fixierte Vertragsstrafe zahlen. Diese darf maximal zehn Prozent der in Rede stehenden Bausumme betragen.
• Daran denken, dass Bauunternehmer in Konkurs gehen können. Eventuelle Gewährleistungsansprüche laufen dann ins Leere. Dieses Risiko wird durch eine selbstschuldnerische Gewährleistungsbürgschaft einer Bank abgedeckt. Der Vertrag sollte den Bauunternehmer verpflichten, diese beizubringen. Wenn in der Bürgschaft noch die Verpflichtung der Bank "Leistung auf erste schriftliche Anforderung" verankert werden kann, ist der Schutz umfassend.
• Gewährleistungsansprüche verjähren nach der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) nach zwei Jahren. Viele Baufehler sind aber oft erst lange nach dieser Zeit sichtbar. Insofern sollte ein Bauvertrag die fünfjährige BGB-Verjährungsfrist beinhalten.

Eine besondere Form beim Eigentum ist das Erbbaurecht. Es ist das vererbbare Recht, auf oder unter einem fremden Grundstück ein Gebäude zu errichten und dessen Eigentümer zu sein. Ein Erbbaurecht setzt den Grundsatz außer Kraft, dass der Eigentümer des Grundstücks auch der Eigentümer des Gebäudes ist

Ein auf Grund des Erbbaurechtes errichtetes Gebäude ist nicht wesentlicher Bestandteil des Grundstücks. Zwischen dem Eigentümer des Grundstücks und dem Eigentümer des Gebäudes wird ein Erbbaurechtsvertrag geschlossen. Das Erbbaurecht gilt i. d. R. für 99 Jahre und ist ein sogenanntes grundstücksgleiches Recht.

Die Rechte am Grund und Boden einerseits und dem darauf errichteten Gebäude andererseits sind grundbuchrechtlich wie folgt zu unterscheiden:

Kauf vom Bauträger

Wer sich den Stress ersparen möchte, den das "selber Bauen" zweifellos manchmal mit sich bringt, kann einen Neubau - sowohl als Ein- oder Mehrfamilienhaus oder auch als Eigentumswohnung - von einem Bauträger kaufen. Darunter muss die Individualität nicht leiden, denn bei den von dem Bauträger angebotenen Objekten können durchaus die persönlichen Wünsche berücksichtigt werden. Auf dieses Thema wird im Kapitel 2 noch detailliert eingegangen.