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Welche Kosten kommen auf den Bauherrn zu?

Die Antwort auf die Frage, was das Vorhaben grundsätzlich kostet und an welche Preisfaktoren noch gedacht werden muss

Der ersten Euphorie über die Erkenntnis "Das ist ja gar nicht so teuer" folgt meist die Ernüchterung, wenn der Bauherr die Folgekosten sieht, die auch zum Erwerb gehören. Neben den eigentlichen Haus- und Grundstückskosten fallen noch an:

Die Kosten für den Grunderwerb belaufen sich derzeit auf 3,5 % des Kaufpreises. Allerdings ist hier zu beachten, dass diese Kosten bei einer Gebrauchtimmobilie nicht nur für den Grundstücksanteil, sondern für das gesamte Objekt (Grundstück und Immobilie) anfallen. Wird zuerst das Grundstück erworben, um es dann später zu bebauen, so fällt die Grunderwerbsteuer nur für den Grundstücksanteil an. Jedoch dürfen Grundstück und zukünftiges Objekt nicht unmittelbar vom gleichen Bauträger erworben werden, dann gilt die eben erwähnte Regelung nicht.

Es gibt auch Befreiungen von der Grunderwerbsteuer. Dies kann z. B. geschehen:

• wenn der Wert des erworbenen Grundstücks unter 2 500 € liegt,
• bei Erwerb des Grundstücks von Eltern, Geschwistern oder Ehegatten,
• im Falle einer Schenkung oder Erbschaft.

Für die Vermittlung einer Immobilie müssen einem Makler 3 bis 6 % des Kaufpreises zzgl. z. Z. 16 % MwSt. bezahlt werden. Dieses Honorar ist regional unterschiedlich, in München werden in der Regel 3 %, in Frankfurt und Berlin 6 % zzgl. MwSt. verlangt. Manchmal teilen sich Verkäufer und Käufer auch die Maklerprovision. Dies ist dann abhängig von der Marktlage, also davon, ob mehr Immobilien angeboten oder nachgefragt werden. Bei einem Kaufpreis von 250 000 € kommen also schon einmal zwischen 8 700 € und 17 400 € hinzu.

Um den Notar, das Grundbuchamt sowie die dazugehörenden Kosten kommt kein Erwerber herum. Hierzu gehören:

• Notargebühren für die Beurkundung des Kaufvertrags,
• Gebühren für die Eintragung der Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt,
• Gebühren für die Eintragung der späteren Auflassung beim Grundbuchamt,
• Notargebühren für die Grundschuldbestellung,
• Gebühren für die Eintragung der Grundschuld beim Grundbuchamt.

Entscheidend ist der Zustand des Baugrundstücks: Ist es bereits vollständig erschlossen, und in welcher Entfernung liegen Elektro-, Wasser-, Abwasser- und ggf. Gasanschlüsse vom Anschlusspunkt des Hauses entfernt? Hier können die kommunalen Anbieter als Monopolisten häufig die Preise diktieren. 4 000 bis 6 000 €, teilweise das Doppelte bis Dreifache dieser Summe sind nicht ungewöhnlich.

Um den Zustand von Bauten zu beurteilen, benötigt der Bauherr in der Regel einen Sachverständigen. Wenn die Bank den Beleihungswert des Objektes prüfen will, schickt sie einen Gutachter. Für den Erwerber bedeutet das zusätzliche Kosten von zum Teil mehreren tausend Euro je nach Größe des Objektes. Handelt es sich um eine Pauschalgebühr der Bank, könnte der Erwerber versuchen, diese Kosten als Serviceleistung von der Bank erlassen zu bekommen.

Gerade wenn ein Objekt erst noch erstellt werden muss, kommt es zu einer Doppelbelastung, die nicht unterschätzt werden darf. Diese Doppelbelastung resultiert aus den Faktoren:

• bisherige Miete (Kosten bekannt),
• Bauzeitzinsen für das teilweise bereits ausgezahlte Darlehen (der mit der Bank vereinbarte Darlehenszins, ohne Tilgung),
• Bereitstellungszinsen für das noch nicht ausgezahlte Darlehen (0,25 % pro Monat, in der Regel ab dem 3. Monat nach Darlehenszusage).

Bauzeitzins:     		      1/2 Darlehenssumme x Darlehenszins     
							  Bauzeit (Monate) x 100
										
Bereitstellungszins:		                    1/2 Darlehenssumme x 0,25                    
	  					Bauzeit ./. Bereitstellungszins-freie Monate x 100

Die Gesamtkosten, die bei einem Hausbau anfallen, schlüsseln sich in etwa wie folgt auf:

Wenn die reinen Baukosten ermittelt sind, darf nicht vergessen werden, dass auch noch weitere Kosten für Sonderausstattung wie z. B. Kücheneinrichtung anfallen.