Konditionen, Bestandteile und Effektivzins

Bauherren werden heute immer wieder durch die Medien darauf hingewiesen, dass es ganz wichtig sei, die Konditionen der einzelnen Anbieter zu vergleichen und dann erst die Entscheidung für das richtige Angebot zu treffen. Ganz häufig heißt es da, dass in erster Linie der effektive Jahreszins zu vergleichen ist.

Hier soll nun dargestellt werden, dass dieser Zins nur sehr schwer für Vergleiche herangezogen werden kann, da er sich aus ganz unterschiedlichen Komponenten zusammensetzt und es darüber hinaus noch Bestandteile im Darlehensvertrag geben kann, die sich auf die Geldbörse negativ auswirken können, sich aber nicht unbedingt prozentual im Effektivzins niederschlagen.

Das nachfolgende Konditionenangebot könnte von irgendeiner Bank stammen und soll hier nur als Beispiel für den Aufbau und den Inhalt eines Angebotes stehen.

Der Effektivzins ist der Preis für die Summe aller Kosten, die der Bauherr für den von ihm aufgenommenen Kredit zahlen muss.

Um jetzt zu dem oben genannten Konditionenangebot etwas über den Effektivzins sagen zu können, ist ein Blick auf die Bestandteile nötig, die diesen auch beeinflussen. Denn anders als nach der Formulierung zu vermuten, schlägt sich nicht jeder Kostenbestandteil auch im Effektivzins nieder.

Die Preisangabenverordnung (PangV) verpflichtet die Finanzierungsanbieter nur, einen Teil der insgesamt anfallenden Konditionenbestandteile in ihren Berechnungen zu berücksichtigen. Sollte bei einem Bauherrn der Wunsch nach der Formel für die Berechnung des Effektivzins bestehen, so muss dieser in diesem Ratgeber leider enttäuscht werden. Diese mathematische Formel ist derart umfangreich, dass sie kaum darstellbar und in den seltensten Fällen auf normalem Rechenweg nachvollziehbar ist. Hierfür bieten sich eigens für die Effektivzinsberechnung programmierte Taschenrechner oder geeignete PC-Programme an.

Innerhalb der PangV wird noch unterschieden nach den Begriffen: effektiver Jahreszins bzw. anfänglicher effektiver Jahreszins.

Um diesen handelt es sich, wenn die Dauer der Zinsbindung mit der Darlehenslaufzeit identisch ist.

Er gilt nur für den Zeitraum der Zinsbindung, die nur einen Teil der gesamten Darlehenslaufzeit ausmacht. Dies ist gerade bei Baufinanzierungsdarlehen der Regelfall - wenn also das Darlehen nicht komplett in der ersten Zinsbindungsperiode zurückgezahlt werden kann.

Die Finanzierungsanbieter gehen nach den Bestimmungen der PangV vor und beziehen folgende Komponenten in ihre Effektivzinsberechnung mit ein:

• Nominalzins,
• Disagio,
• Bearbeitungsentgelt,
• Tilgungsverrechnungstermine,
• unterjährige Zinszahlungs- und Verrechnungstermine,
• Restschuld- oder Risikoversicherungsbeiträge bei vertraglicher Abschlussverpflichtung,
• Kreditprovision bei täglich fälligen Krediten,
• Vermittlungsprovision,
• Zinsbindungsdauer,
• Tilgungssatz (wirkt sich nur in Verbindung mit einem Disagio aus).

Der so dargestellte Effektivzins ist rechtlich zwar in Ordnung, allerdings gilt es auch die Komponenten zu betrachten, die der Baufinanzierer zahlt, ohne dass sie prozentual berücksichtigt werden:

• Wertermittlungsgebühren;
• Bereitstellungszinsen;
• Gebühren für die Auszahlung des Darlehens in Teilbeträgen;
• Zuschläge für den Teil des Darlehens, der über 60 % bzw. 80 % des Beleihungswertes liegt;
• Einräumung einer außerordentlichen Kündigung seitens der Bank, wenn der Zinssatz um einen bestimmten prozentualen Satz während der Darlehenslaufzeit steigt;
• Kontoführungsgebühren für das Darlehenskonto;
• Treuhandgebühren;
• Notar-, Grundbuch- und Sicherungsgebühren;
• Kontoführungsgebühren für Zwischenfinanzierungskosten.

Besonders einflussreich sind die Auswirkungen auf den tatsächlichen effektiven Jahreszins bei den sonstigen Kreditnebenkosten und Be- bzw. Verrechnungsmethoden. Nur die verschiedenen unterjährigen Zins- und Tilgungszahlungstermine erhöhen den Effektivzins je nach Fälligkeit und Verzinsung folgendermaßen:

Je häufiger also die Zinszahlung erfolgt, umso höher ist der Effektivzins. Ähnliches gilt für die Fälligkeit der Zinszahlung. Monatliche Zahlungen können fällig sein

• zum 1. eines Monats im Voraus,
• zum 15. des Monats oder
• nachträglich zum Monatsultimo.

Die gleiche Unterteilung gibt es für die Zahlungszeiträume viertel- bzw. halbjährlich. Hieraus resultiert noch einmal eine Veränderung im Effektivzins. Die für den Bauherrn günstigste Variante ist eine nachträgliche Zahlung. Bei einer Zahlung im Voraus oder in der Mitte des Zahlungszeitraumes verschlechtert sich der Effektivzins abermals.

Die von dem finanzierenden Institut angewendete Tilgungsverrechnung hat ebenfalls einen Einfluss auf den Effektivzins. So macht es einen gravierenden Unterschied aus, ob eine sofortige oder eine jährliche Tilgungsverrechnung angewendet wird.

Hierzu wurde allerdings bereits Ende der 80er-Jahre ein richtungsweisendes Urteil vom BGH erlassen, das feststellte, dass vom Zahlungstermin abweichende Tilgungsverrechnungen unzulässig sind.

Den optimalen Effektivzins, d. h. Nominalzins = Effektivzins, würde man erreichen, wenn das finanzierende Institut keinerlei beeinflussende Gebühren verlangt und die Zinszahlungen einmal jährlich nachträglich erfolgen könnten. Leider wird sich darauf kein Institut einlassen. Üblich ist bei einem privaten Kreditnehmer die monatlich nachträgliche Zahlungsweise mit sofortiger Tilgungsverrechnung.