Kauf einer Eigentumswohnung

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Kauf einer Eigentumswohnung

Das Besondere an einer Eigentumswohnung ist die Tatsache, dass man sich das Gebäude insgesamt mit anderen Eigentümern teilt. Man bildet so also eine Eigentümergemeinschaft, die gemeinsam darüber entscheidet, was in, um und am Gebäude geschieht.

Der Erwerber muss sich darüber im Klaren sein, dass ihm tatsächlich nur das Innere seiner Wohnung sowie ein Kellerabteil und ggf. ein Tiefgaragenplatz gehört. Aber auch hier ist er nicht uneingeschränkt frei in seiner Gestaltungsmöglichkeit. Möchte ein Wohnungseigentümer z. B. die Räumlichkeiten vergrößern und dafür Wände einreißen, so darf er dies nur, wenn es sich um nicht tragende Wände handelt. Ein Wohnungseigentümer kann mit seiner Wohnung allerdings ebenso verfahren wie ein Hauseigentümer, er kann sie selbst bewohnen, vermieten oder auch gewerblich nutzen. Gewerbliche Nutzung kann jedoch von der Zustimmung der Eigentümergemeinschaft abhängig gemacht werden.

Allerdings bietet eine Eigentumswohnung auch Vorteile gegenüber einem Haus:

preisgünstiger Einstieg in den Immobilienerwerb;
geringere Bewirtschaftungskosten;
meist kein Arbeitsaufwand zur Gartenpflege (es sei denn, es wurde ein Sondernutzungsrecht an einem Gartenanteil miterworben);
häufig zentral gelegen und dadurch günstig mit öffentlichen Verkehrsmitteln zu erreichen;
Verwaltung des Gemeinschaftseigentums durch einen Verwalter, der u. a. folgende Aufgaben übernimmt:
- mindestens einmal im Jahr Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung,
- Übernahme des Versammlungsvorsitzes,
- Durchführung der Beschlüsse der Wohnungseigentümer,
- Umsetzung der Hausordnung,
- Aufstellung eines Wirtschaftsplanes und Aufstellung der Jahresabrechnung nach Ablauf des Wirtschaftsjahres,
- Veranlassung von Maßnahmen, die für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung erforderlich sind,
- in dringenden Fällen sonstige zur Erhaltung des Gemeinschaftseigentums erforderliche Maßnahmen nach eigenem Ermessen treffen,
- Verwaltung der Gelder der Eigentümergemeinschaft und Rechenschaftslegung über deren Verwendung.

Der Eigentümer einer Eigentumswohnung teilt sich das Gesamteigentum mit den Miteigentümern. Die entstehenden Rechte und Pflichten werden ebenso geteilt. Gesetzliche Grundlage hierfür ist das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Es regelt unter anderem die Aufteilung des Gebäudes in einzelne Wohnungen durch die Teilungserklärung. Um das Gesamteigentum aufzuteilen, ist neben der Teilungserklärung auch eine Abgeschlossenheitsbescheinigung für die Wohnungen nötig. Jeder Wohnungseigentümer ist auch Eigentümer des Grundstückes, da laut BGB Gebäudeeigentum nicht ohne Grundstückseigentum erworben werden kann. Das Wohnungseigentum ist ein sogenanntes grundstücksgleiches Recht.

Das Sondereigentum gehört einem Eigentümer und wird nur von diesem einen genutzt. Hierzu gehört das Wohnungseigentum und das Teileigentum, das für Nicht- Wohnflächen wie z. B. einen Laden oder eine Garage gilt.

Das Gemeinschaftseigentum gehört allen Eigentümern gemeinsam und wird von allen gemeinsam genutzt. Beispiele: Dachboden, Treppenhaus, Waschküche.

Die mit dem Sondernutzungsrecht ausgewiesenen Teile gehören allen Eigentümern gemeinsam, einer hat das alleinige Nutzungsrecht. Beispiele: Garten, Keller.

Auch beim Erwerb einer Eigentumswohnung stellt sich zunächst die Frage: Neubau oder Gebrauchtimmobilie?

Fällt die Entscheidung für den Erwerb eines Neubaus, kann es vorkommen, dass die Immobilie erst noch gebaut werden muss. Auf die Besonderheiten beim Vertrag mit einem Bauträger wird später noch eingegangen.

Sollte sich der Käufer für eine bestehende Immobilie entscheiden, so ist auf folgenden Punkt zu achten: Wird die Eigentumswohnung z. Z. vom bisherigen Eigentümer (Verkäufer) selbst genutzt oder ist sie vermietet?

Beim Erwerb einer vermieteten Eigentumswohnung tritt der Käufer für die Dauer der vereinbarten Mietzeit in den bestehenden Mietvertrag ein. Der Käufer hat kein besonderes Kündigungsrecht ("Kauf bricht Miete nicht").
Der Mieter kann die Fortsetzung des gekündigten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Kündigung für ihn oder seine Familie eine besondere Härte bedeutet.
Demgegenüber kann der Wohnungseigentümer als Vermieter die erheblich berechtigten Interessen, u. a. Eigenbedarf, geltend machen. Für den Käufer einer Eigentumswohnung, der derzeit selber noch zur Miete wohnt und die Wohnung zur eigenen Nutzung erworben hat, ist der Wunsch, die eigene Wohnung nutzen zu wollen, ein Grund, der zur Kündigung wegen Eigenbedarfs ausreicht.

Wurde das Objekt erst nach Abschluss des zur Zeit laufenden Mietvertrages in Wohneigentum aufgeteilt, dann kann der Käufer seinen Eigenbedarf nicht vor Ablauf von sieben Jahren (Zeitraum des Umwandlungsschutzes) und des üblichen Kündigungszeitraumes anmelden. Bedingt durch einzelne Gesetze der Länder kann dieser Zeitraum auf zehn Jahre verlängert werden.

Eine Einsichtnahme in die Protokolle der Eigentümerversammlungen informiert Sie über folgende Sachverhalte:

Wieviel Rücklagen hat die Eigentümergemeinschaft gebildet?
Welche Mängel sind an der Immobilie in den letzten Jahren aufgetreten, und wie wurden diese behoben?
Welche Baumaßnahmen (Austausch von Fenstern, Erneuerung der Heizungsanlage, neuer Außenanstrich, Errichtung von Müllcontainerhäuschen etc.) sind in nächster Zeit geplant, und wie ist die Finanzierung dieser Maßnahmen vorgesehen (Entnahme aus Rücklagen oder anteilige Umlage auf die Miteigentümer)?

Auf die Vorlage der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung sollten Sie nicht verzichten:

Die Wohnungseigentümer können z. B. in der Gemeinschaftsordnung vereinbaren, dass eine Veräußerung des einzelnen Wohneigentums nur mit Zustimmung der anderen Eigentümer erfolgen darf. Durch diese Vereinbarung kann ein erneuter Verkauf der Wohnung erheblich erschwert werden.

Grundsätzliche Punkte zur Beachtung beim Kauf einer Eigentumswohnung: