Finanzierung über eine Bausparkasse

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Finanzierung über eine Bausparkasse

Bausparen ist ein bedeutender Faktor der Wohnungsversorgung, der Eigentumsbildung und der persönlichen Altersvorsorge.

Was auch immer in den letzten Jahren das Bausparen an Änderungen erfahren hat, die Grundidee des Bausparens blieb immer unverändert: Der typische Vorzug des Bausparens ist die Kombination des systematischen Ansparens von Eigenkapital mit einem niedrig verzinslichen, zinsstabilen Bauspardarlehen in der Finanzierungsphase. Besonders hervorzuheben ist natürlich die nachrangige Absicherung im Grundbuch, die anderen Finanzierern genügend Raum für weitere Darlehen lässt.

Die einzelnen Vorteile des Bausparens im Überblick

• Das angesparte Eigenkapital hält die Finanzierungsbelastung in tragbaren Grenzen.
• Der Festzins des Darlehens bietet Schutz vor steigenden Marktzinsen.
• Die Unabhängigkeit von der Zinsentwicklung auf dem Kapitalmarkt - der Durchschnitt des deutschen Kapitalmarktzinses betrug innerhalb der letzten 30 Jahre ca. 8,0 Prozent - ist ein wesentlicher Vorteil des Bausparvertrages.
• Bausparkassen begnügen sich mit einer nachrangigen Absicherung im Grundbuch (II. Rangstelle).

Der Grundgedanke des Bausparens
Die Funktionsweise des Bausparens kann mit folgendem stark vereinfachten Beispiel erläutert werden:

Zehn Bauinteressenten möchten sparen, um in angemessener Zeit Wohneigentum zum Preis von 1 000 Geldeinheiten (GE) zu erwerben. Angenommen, jeder der Bauwilligen spart pro Jahr ein Zehntel, also 100 GE, des erforderlichen Kapitals in einem eigenen Topf, so kann jeder der Zehn sein Ziel, ein Haus zu kaufen oder zu bauen, erst in zehn Jahren realisieren. Schließen sich die Zehn aber zusammen, so steht das Kapital für das erste Haus bereits nach einem Jahr zur Verfügung. Einer der Zehn kann mit seinen 100 GE als Eigenkapital und 900 GE als Darlehen also bereits nach dem ersten Jahr bauen.

Nach dem zweiten Jahr zahlen neun der Interessenten ihren Sparbeitrag in Höhe von 100 GE, der Zehnte tilgt mit 100 GE das beanspruchte Darlehen, so dass wieder 1 000 GE für ein zweites Haus zur Verfügung stehen. In gleicher Weise erhalten die weiteren Interessenten nach den folgenden Jahren ihre Darlehen, bis alle zehn ihren Immobilienwunsch realisiert haben.

Statt zehn Jahre warten die Zehn also im Durchschnitt nur noch 5,5 Jahre bis zu ihrem Ziel.

Und so funktioniert Bausparen für den Einzelnen:

• Der Bausparer schließt einen Bausparvertrag über die von ihm gewünschte Bausparsumme ab. Er verpflichtet sich damit zu regelmäßigen Sparleistungen von monatlich zwischen 3 und 10 Promille der vereinbarten Bausparsumme.
• Sind 40 oder 50 Prozent der Bausparsumme angespart und bestand das Guthaben über eine ausreichende Zeitspanne, hat der Bausparer ein Anrecht auf das Bauspardarlehen erworben.
• Das Darlehen wird in der Regel in Höhe der Differenz zwischen Bausparsumme und Bausparguthaben ausgezahlt. Somit kann der Bausparer über die gesamte Bausparsumme für seine Wohnungsfinanzierung verfügen.

Für die Reihenfolge der Zuteilung errechnet die Bausparkasse aus Sparsumme und Spardauer für jeden Bausparer eine Bewertungszahl. Die Bausparer mit der höchsten Bewertungszahl haben jeweils als erste Anspruch auf Zuteilung der Bausparsumme.

Die Zuteilung erfolgt in aller Regel, sobald die Mindestansparsumme erreicht ist oder kurze Zeit danach. Der genaue Zeitpunkt hängt von der Höhe der Finanzierungsmittel ab, über die die Bausparkasse jeweils verfügt. Die Finanzierungsmittel setzen sich zusammen aus Sparbeiträgen, Tilgungsleistungen aus gewährten Darlehen, Guthabenzinsen und Wohnungsbauprämien.

Nicht nur das Wohneigentum soll persönlichen Vorstellungen entsprechen auch der Weg dorthin sollte individuell und flexibel gestaltet werden. Dazu bieten die Bausparkassen verschiedene Tariftypen an, mit denen sie den unterschiedlichen Bedürfnissen Rechnung tragen.

Flexible Wege zum individuellen Heim: Die Wahl des Tarifs
Die Bausparkassen bieten eine Vielfalt von Tarifen an. Damit hat der Bausparer die Chance, den für ihn passenden Tarif auszuwählen. Maßgebend für seine Entscheidung dürften die gewünschte Finanzierung und der beabsichtigte Sparplan sein. Alle Bausparverträge werden nach Tarifen abgeschlossen. Dadurch wird die Abwicklung des Bausparvertrags nach einheitlichen Regeln garantiert. Von den Ordnungsprinzipien darf die Bausparkasse weder zu Gunsten noch zu Lasten des Bausparers abweichen.

Worauf kommt es an?
Die Tarifwahl sollte davon abhängig gemacht werden,

• wieviel regelmäßig gespart werden kann;
• zu welchem Zeitpunkt mit dem Bauvorhaben begonnen werden soll;
• für welchen Verwendungszweck der Bausparvertrag eingesetzt werden soll und
• wieviel der Bausparer nach der Zuteilung an Tilgungsbeiträgen zu zahlen bereit und in der Lage ist.
• Regelsparbeiträge
• Guthaben- und Darlehenszins
• Mindestsparguthaben
• Laufzeit
• Tilgungsbeiträge
• Effektivzins: Die Bausparkassen halten sich an die "Grundsätze zur Berechnung des effektiven Jahreszinses nach der Verordnung über Preisangaben" und weisen den Effektivzins stets gesondert aus.

Bei allen Tariftypen kann der Bausparer seinen Vertrag flexibel nutzen:

• durch Erhöhung der Sparbeiträge oder Sonderzahlungen, um schneller ans Ziel zu kommen;
• durch zeitweise Ermäßigung oder Aussetzung der Sparbeiträge bei finanziellen Engpässen; durch Veränderung der Bausparsumme oder Bildung einer Teilbausparsumme, die dann früher zugeteilt werden kann;
• durch jederzeitige Sondertilgung in der Darlehensphase.

Mit Abschluss des Bausparvertrags ist eine Abschlussgebühr fällig. Sie beträgt in der Regel 1 % oder 1,6 % der Bausparsumme und dient zur Deckung der Abschlusskosten.

Die Abschlussgebühr kann sofort in einem Betrag bezahlt werden. Sie kann auch mit den ersten Sparbeiträgen verrechnet werden.

Bauspardarlehen sind allgemein für "wohnungswirtschaftliche Zwecke" zu verwenden und bieten damit eine breite Palette von Einsatzmöglichkeiten:

• Neubau und Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung;
• Modernisierung, Umbau, Anbau;
• Ablösung von Verbindlichkeiten, die zu solchen Zwecken eingegangen wurden;
• Wohnungsmodernisierung durch Mieter;
• Einbaumöbel und Teppichböden, sofern sie mit der Wohnung fest verbunden sind;
• Gebühren und Steuern im Zusammenhang mit dem Wohnungserwerb;
• Auszahlung von Miterben eines Hauses;
• gewerbliche Beleihungen im Zusammenhang mit Wohngebäuden und Wohngebieten in bestimmten Rahmen;
• Altenheimwohnung;
• Erschließungs- und Infrastrukturmaßnahmen (z. B. Krankenhäuser, Sportanlagen, Schulen).

Bausparverträge - einschließlich des Anspruchs auf Bauspardarlehen - können darüber hinaus an Verwandte übertragen werden.

Die Zuteilung des Bausparvertrages
Erreicht der Bausparer das vereinbarte Vertragsziel auf Zuteilung des Bauspardarlehens, stellt die Bausparkasse dem Bausparer die Bausparsumme (angespartes Guthaben plus Darlehen) bereit. Ein Anspruch auf Zuteilung besteht, wenn

• der Bausparer die Zuteilungsvoraussetzungen erfüllt hat und
• die Zuteilungsmasse der Bausparkasse für die Zuteilung seines Vertrages ausreicht.

Für die Zuteilung gelten folgende Voraussetzungen:

• Mindestsparzeit: Die Mindestsparzeit beträgt in der Regel 18 oder 24 Monate.
• Mindestsparguthaben: Das Mindestsparguthaben beträgt je nach Bausparkasse und Tarif 40 oder 50 Prozent der Bausparsumme.
• Bewertungszahl: Sie ist eine Schlüsselzahl des Bausparsystems, die Dauer und Höhe des Sparverdienstes zum Ausdruck bringt.

Alternative Finanzierungsmöglichkeiten bei nicht zugeteilten Verträgen
Trifft der Finanzierungsbedarf des Bausparers und die Auszahlung des Bauspardarlehens zeitlich zusammen, so ist das sicherlich der Idealfall. Da die Bausparkassen aber keine Zusagen über den Zuteilungszeitpunkt machen dürfen, entsteht für den Kunden ein Unsicherheitsfaktor bei der Planung seiner Baufinanzierung.

Um diese mögliche zeitliche Differenz zwischen Bedarfszeitpunkt und Darlehensauszahlung zu überbrücken, haben die Bausparkassen Instrumente entwickelt, die diese Unsicherheit für den Bausparer beseitigen und es ihm ermöglichen, auch Verträge in die Finanzierung einzubeziehen, die noch nicht oder nur teilbespart sind.

Dabei sind grundsätzlich drei Varianten möglich:

• Es besteht ein Bausparvertrag, der bereits bespart, aber noch nicht zuteilungsreif ist = Zwischenfinanzierung.
• Es besteht ein Bausparvertrag, der aber nur teilbespart ist = Vertragsänderung oder Vorfinanzierung.
• Es besteht noch kein Bausparvertrag = Vorfinanzierung.

Gemeinsam ist den Finanzierungsmodellen der Zwischen- und Vorfinanzierung, dass ein eigener Vertrag - zusätzlich zum Bausparvertrag - erforderlich ist und dass sich die Konditionen - anders als die des Bausparvertrages - an denen des Kapitalmarktes orientieren. Vorteil dieser Instrumente ist, dass der Bauherr keine zusätzlichen Belastungen durch Tilgungsbeiträge erfährt: Das Darlehen wird durch den Bausparvertrag, bzw. das Bausparguthaben und das Bauspardarlehen, getilgt.

Zwischenfinanzierung eines vorhandenen, besparten Bausparvertrages
Hat der Bausparer bereits sein Mindestguthaben angespart, die übrigen Voraussetzungen für die Zuteilung (z. B. Bewertungszahl) jedoch noch nicht erfüllt, so kann er seinen Bausparvertrag zwischenfinanzieren. Meist handelt es sich bei Zwischenkrediten - anders als bei Vorausdarlehen - um kurzfristige Darlehen, da nur wenige Monate bis zur Zuteilung überbrückt werden müssen. Laufzeiten von mehreren Jahren treten nur bei Sofortauffüllern auf, also bei Bausparverträgen, deren Mindestansparsummen gleich zu Beginn des Vertrages eingezahlt werden.

Der Bausparer zahlt dabei bis zur Zuteilung nur die Zinsen für den Zwischenkredit. Der Bausparvertrag bleibt bestehen, bis die Wartezeit erfüllt oder die Bewertungszahl erreicht ist. Wird der Vertrag zugeteilt, so löst der Kunde den Zwischenkredit mit dem Guthaben und dem Darlehen aus dem Bausparvertrag ab. Nun besteht seine Belastung aus den Zinsen und der Tilgung für das Bauspardarlehen.

Vertragsänderungen und Vorfinanzierung bei Bausparverträgen ohne Mindestansparung
In vielen Fällen besteht bereits ein Bausparvertrag, dieser ist aber nur zum Teil bespart. Für den Bausparer stellt sich nun die Frage, wie er diesen teilbesparten Vertrag in eine Finanzierung einbeziehen kann.

Neben der Vorfinanzierung, bei der der Bausparer - ähnlich wie beim Zwischenkredit - ein Darlehen in Höhe des Bausparvertrages aufnimmt, besteht die Möglichkeit, den Vertrag so zu ändern, dass die Voraussetzungen für die Inanspruchnahme des Bauspardarlehens erfüllt werden.

Die Darlehensphase
Nach der Zuteilung erhält der Bausparer sein Guthaben sowie das Darlehen zu dem über die gesamte Laufzeit konstanten Zinssatz.

Das Darlehen muss mit einer fest vorgegebenen Rate zurückgezahlt werden. In dem monatlichen Tilgungsbetrag ist neben den Zinskosten auch die Tilgung enthalten. Je nach Tarif ist das Bauspardarlehen nach etwa sechs, spätestens jedoch nach 17 Jahren getilgt. Im Regelfall liegt die Tilgungszeit bei etwa acht bis neun Jahren.

Die Höhe des Tilgungsbeitrages hängt von der Höhe der Bausparsumme ab. Die Bausparkassen verlangen bei den Standardtarifen 0,6 Prozent der Bausparsumme, also bei 100 000 € Bausparsumme 600 € je Monat. Sondertilgungen können jederzeit erbracht werden.

Die bei Bausparkassen übliche Berechnungsregel, den "Tilgungsbeitrag" für die gesamte Bausparsumme zu erheben, führt bei vielen Bausparern beim Abschluss des Vertrages erst einmal zu einer Verunsicherung. Warum muss ich Tilgung für etwas bezahlen, was ich teilweise auch mit angespart habe? Dies ist natürlich nicht so. Die Berechnung des sogenannten Tilgungsbeitrags (nicht Tilgungssatz wie bei Immobiliendarlehen der Banken) wird auf die Bausparsumme berechnet. Der Tilgungsbeitrag setzt sich zusammen aus Zins und Tilgung. Dazu folgendes Beispiel:

Ein Bausparer schließt einen Vertrag über eine Bausparsumme von 100 000 € ab. Der Zinssatz für das spätere Bauspardarlehen beträgt 4,5 %, und der Tilgungsbeitrag wird mit 0,6 % der Bausparsumme oder 6 € pro 1 000 € Bausparsumme "monatlich" angegeben. Der Vertrag wird zuteilungsreif, wenn 40 % der Bausparsumme, also 40 000 € angespart sind.

Für unseren Bausparer heißt das nun bei der Auszahlung der Summe:

Bei der Rückzahlung des Darlehens bedeutet dies für ihn einen monatlichen Tilgungsbeitrag von 600 €.

Dieser setzt sich wie folgt zusammen:

Das entspricht einem anfänglichen Tilgungssatz von 7,5 % p.a.

Da es sich bei dieser Darlehensvariante auch um ein Annuitätendarlehen handelt, nimmt der Tilgungsanteil in den nächsten Monaten um die ersparten Zinsen zu. Aus dieser Berechnungsregel ergibt sich die schnelle Tilgung von Bauspardarlehen im Vergleich zu herkömmlichen Immobilienfinanzierungen der Banken.