Beleihungswert

Dies ist der Wert, den die Bank festlegt um festzustellen, wieviel ihre Sicherheit wert ist. Hierzu hat das Hypothekenbankgesetz eine Definition parat. Man spricht hier von dem "unter vorsichtiger Schätzung langfristig zu erzielenden Wert". Dies ist wichtig, da anders als beim Verkehrswert dieser Wert ungefähr 30 Jahre lang Bestand haben muss. Denn so lange laufen in der Regel die Baufinanzierungen. Daher ist klar, dass der Beleihungswert meist geringer ist als der Verkehrswert. Ist der notarielle Kaufpreis einmal niedriger als der von der Bank ermittelte Beleihungswert, so gilt der niedrigere Kaufpreis als Beleihungswert. Hier gilt das Niederstwertprinzip.

Jede Bank erstellt hier ihre eigenen Wertermittlungsgrundsätze, wobei sie allerdings gesetzlich vorgegebene Regelungen berücksichtigen muss. Diese Wertermittlungsgrundsätze müssen vom Bundesaufsichtsamt für das Kreditwesen genehmigt werden. Daraus ergibt sich dann, wie unterschiedlich vorsichtig die einzelnen Institute sind.

Ganz besonders vorsichtig sind im Allgemeinen die Hypothekenbanken, da deren eingetragene Grundschulden gleichzeitig für die herausgegebenen Pfandbriefe als Sicherheit dienen. Hier ist also noch ein besonderer Gläubigerschutz zu beachten, der auch von einem staatlichen Treuhänder regelmäßig überprüft wird.

Bei der Wertermittlung werden nur die Eigenschaften des Grundstücks und seiner Erträge berücksichtigt, die jeder Eigentümer bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung nachhaltig erzielen kann.

Beleihungsgrenze

Diese aus dem Beleihungswert abgeleitete Grenze definiert, bis zu welcher Höhe die Banken ihre Kredite vergeben.

Die Beleihungsgrenze liegt bei vielen Banken bei 80 % des Beleihungswertes, bei den Hypothekenbanken in der Regel bei 60 % des Beleihungswertes. Es gibt aber auch Banken, die bis zu 100 % des Beleihungswertes bzw. Kaufpreises finanzieren.

Manche Banken vergeben Darlehen ausgehend vom Beleihungswert, manche ausgehend vom Kaufpreis bzw. Verkehrswert. Hierdurch können die möglichen Darlehen um etliche tausend Euro differieren.

Ermittlung des Beleihungswertes

Nachdem nun klar ist, warum die Bank den Beleihungswert braucht und was die Beleihungsgrenze ist, stellt sich die Frage: Wie kommt sie auf diesen Wert? Dazu stehen ihr unterschiedliche Wertermittlungsverfahren zur Verfügung.

Um es noch einmal deutlich zu machen, die beiden oben erwähnten Verfahren sind die Wege zum Ziel, und das Ziel heißt Beleihungswert. Die Bank entscheidet sich entweder für den Weg der Ertragswertermittlung oder für den Weg der Sachwertermitlung. Dies geschieht allerdings nicht willkürlich, sondern ist in den hauseigenen Beleihungsgrundsätzen genau definiert. In der Regel sieht die Definition so aus:

• Anwendung Sachwertermittlung z. B. bei:
  • eigengenutzten Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen
  • vermieteten Einfamilienhäusern
  • vermieteten Eigentumswohnungen von ein bis teilweise auch mehr Objekten.

• Anwendung Ertragswertermittlung z. B. bei:
  • vermieteten Zwei- und Mehrfamilienhäusern
  • vermieteten Eigentumswohnungen (manchmal auch erst ab mehreren Objekten)
  • Gewerbeimmobilien
  • teilweise wohnwirtschaftlich, teilweise gewerblich genutzten Objekten.