Annuitätendarlehen

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Annuitätendarlehen

Das Annuitätendarlehen ist ein langfristiges Darlehen, bei dem die Raten während der Zinsbindung immer gleich bleibend sind.

Die Annuität ist der Betrag, den der Bauherr jährlich an Zins- und Tilgungsleistung aufbringen muss.

Zinszahlung + Tilgungsleistung = Annuität

Sie wird auch als Kapitaldienst bezeichnet.

Wird der Zinssatz für einen bestimmten Zinsbindungszeitraum festgeschrieben, dann bleibt die Annuität für diesen Zeitraum gleich hoch.

Der Zins wird immer nur auf das verbleibende Restdarlehen gerechnet. Der anfängliche geringe Tilgungsanteil nimmt im Laufe der Darlehenslaufzeit um die ersparten Zinsen zu (Prinzip der ersparten Zinsen).

Die Laufzeit dieser Darlehen beträgt üblicherweise 30 Jahre. Allerdings hat die Laufzeit nichts mit der Festschreibung der Konditionen zu tun. Diese Zinsfestschreibungen können beispielsweise in folgenden Varianten vorkommen:

Varianten mit einer Laufzeit von über zehn Jahren waren bisher eher selten und werden häufig in Niedrigzinsphasen wie der derzeitigen angeboten, damit sich der Bauherr die günstigen Konditionen mit der dadurch verbundenen geringeren monatlichen Belastung möglichst lange sichern kann. Laufzeiten von 20 Jahren sind momentan keine Seltenheit. Teilweise werden auch sogenannte "Konstantdarlehen" angeboten, d.h. Zinssatz und Tilgungssatz sind unveränderlich bis zur endgültigen Darlehenstilgung.

Darlehen mit einer Zinsfestschreibung von bis zu zehn Jahren können vom Darlehensnehmer nicht vorzeitig gekündigt und zurückgezahlt werden (§ 607 BGB). Hat das Darlehen jedoch eine Zinsfestschreibung über zehn Jahre, dann ist eine vorzeitige Kündigung durch den Darlehensnehmer durchaus möglich.

Für den Bauherrn hat das den Vorteil, dass er sich einerseits in einer Niedrigzinsphase den Darlehenszins optimal sichern kann, andererseits aber auch die Möglichkeit hat, im Falle eines unerwarteten Geldsegens das Darlehen vorzeitig zurückzuzahlen oder evtl. nach zehn Jahren noch günstigere Zinsen in Anspruch zu nehmen.

Prinzip des Annuitätendarlehens

Dass ein Darlehen mit z. B. nur 1 % Tilgung bereits nach ca. 30 Jahren getilgt ist, bewirkt das schon genannte "Prinzip der ersparten Zinsen", welches folgendermaßen funktioniert:

Darlehen: 100 000 €. Zinssatz: 10 %. Tilgung: 1 %. Ratenfälligkeit: jährlich. Jährliche Annuität: 11 % bzw. 11 000 €.

* Die Zinsen werden immer auf die noch verbleibende Restschuld berechnet. Die Differenz aus Annuität minus Zinsbetrag ergibt dann den stetig steigenden Tilgungsanteil.

Dieses auf den ersten Blick etwas behäbig ausschauende System verändert sich im Laufe der Darlehenszeit immer schneller zugunsten des Tilgungsanteils. Die tatsächliche Darlehenslaufzeit ist nicht nur vom vereinbarten Tilgungssatz, sondern auch vom jeweiligen Zinssatz abhängig.

Je höher der Zinssatz, um so kürzer ist die Laufzeit.

Laufzeiten von Annuitätendarlehen bei Zinsen von:

Berechnungsbasis: 100 % Auszahlung, monatliche Zahlung und sofortige Tilgungsverrechnung, keine Gebühren, kfm. gerundet.

Es lohnt sich also, bei niedrigeren Zinsen nicht auf ein teureres Objekt zu schauen, sondern eine höhere Tilgung zu vereinbaren. Bei der Zinsanpassung nach Ablauf der Zinsbindungsfrist erlebt man sonst vielleicht eine böse Überraschung bei der neuen Belastung.