Immobilie kaufen

Objektwahl

Wer sich für den Schritt von der Mietwohnung zum eigenen Objekt entscheidet, steht
zunächst einmal vor der schwierigen Frage der geeigneten Objektwahl.

Damit verbunden sind weitere Fragen

Die wichtigste: In welcher Lage soll sich das Objekt befinden? Und dann:

• Wie viel Wohnfläche wird benötigt?
• Ist bei einem Hausbau eine Unterkellerung erwünscht oder erforderlich?
• Soll bei einem Hausbau das Dachgeschoss gleich oder später ausgebaut werden?
• Welche Bauweise (massiv, Holz, Stahl, Lehm, Fertigbau) soll verwirklicht werden?
• Soll ein einfaches Gebäudekonzept verwirklicht werden?
• Wie soll der Grundriss des Objektes beschaffen sein, veränderbar und offen oder statisch?
• Soll das Objekt schon für altersgerechtes Wohnen ausgelegt sein, oder wird darauf kein Wert gelegt?
• Welche Ausstattung soll in das Objekt eingebaut werden?
• Wie soll die Technik beschaffen sein?

Immobilien Kauf über Zeitungsangebote

Wer eine Immobilie über die Immobilienangebote von Zeitungen kaufen will, muss sich zunächst einmal im Dschungel der Abkürzungen zurechtfinden.

Hier ein Überblick mit Erläuterungen:

Nachdem nun in diesem Dschungel etwas Licht ist, muss überprüft werden, ob das Objekt von privat oder einem Makler verkauft wird. Beim Kauf über einen Makler fallen nicht unerhebliche Maklergebühren an. Hierauf wird im Kapitel Makler noch detaillierter eingegangen. Wenn Interesse an einem Objekt besteht, muss Kontakt mit dem Inserenten (Verkäufer) aufgenommen und ein Besichtigungstermin vereinbart werden. Es empfiehlt sich, das Objekt nicht nur am Wochenende zu besichtigen, sondern auch unter der Woche und am Abend. Der Grund hierfür? Häufig lassen sich Lärmquellen am Wochenende nicht ausfindig machen (Verkehr läuft weniger stark, Schulsportplätze sind verwaist, Schreinereien schreinern nicht etc.).

Wenn sich Käufer und Verkäufer einig geworden sind, sollte ein gemeinsamer Notar für den Kaufvertrag der Immobilie gefunden werden.

Abschluss des notariellen Kaufvertrags

Jeder Grundstückskauf muss notariell beurkundet werden. Der Notar ist der Vermittler zwischen den vertragschließenden Parteien. So ein Grundstückskaufvertrag läuft in drei Schritten ab:

1. notarieller Kaufvertrag,
2. Eintragung der Auflassungsvormerkung in das Grundbuch (wird häufig zusammen mit dem Kaufvertrag beurkundet; dient dem Schutz des Käufers, ist aber nicht zwingend erforderlich),
3. Eintragung des eigentlichen Eigentumsübergangs im Grundbuch (Auflassung).

Erst nach Vollzug des dritten Schrittes ist der Käufer Eigentümer der Immobilie geworden.

Bevor die eigentliche Eigentumsumschreibung erfolgt, wird der Käufer zunächst einmal durch die Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch geschützt. Der Verkäufer kann jetzt die Immobilie nicht mehr anderweitig verkaufen oder belasten. Außerdem sollte darauf geachtet werden, dass der  Kaufpreis nicht eher gezahlt wird, als die Auflassungsvormerkung eingetragen ist.

Darüber hinaus ist der Notar verpflichtet, die Parteien über den Inhalt des Grundbuches zu informieren und auf bestehende, nicht im Grundbuch eingetragene, gesetzliche Vorkaufsrechte hinzuweisen.

Immobilien Kauf über einen Makler

Beim Erwerb eines Objektes über einen Makler gibt es zwei Möglichkeiten:

1. Der Interessent findet das von einem Makler angebotene Objekt in der Zeitung;
2. der Interessent schaltet selbst einen Makler ein, der für ihn ein geeignetes Objekt sucht.

Hier soll es um den zweiten Fall gehen, da Makler einen detaillierten Marktüberblick haben und nach einer genauen Bedarfsanalyse beim Interessenten gezielt geeignete Objekte suchen können. Häufig wird der Makler nicht nur zum Suchen der passenden Immobilie genutzt, sondern auch als Helfer beim Kaufvertrag. Der Makler vereinbart den Termin für Käufer und Verkäufer beim Notar und berät u. a. vorab beide Parteien bei der Gestaltung des Kaufvertrags.

Ein Vertrag mit einem Makler sollte selbstverständlich schriftlich geschlossen werden und alle Punkte enthalten, mit denen der Makler beauftragt wird und für die das spätere Honorar zu zahlen ist. Ebenso enthält der Maklervertrag die Höhe der zu zahlenden Maklerprovision und, falls es nicht zu einem Kaufvertrag kommt, die evtl. vom Auftraggeber zu zahlenden Auslagen des Maklers für die Objektsuche.

Die Maklerprovision fällt nur im Erfolgsfall an und liegt je nach Region zwischen 3 % und 6 % des Kaufpreises zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer. Gelegentlich teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision.

Immobilien Kauf über Bank oder Bausparkasse

Da Banken und Bausparkassen gern aktiv ihre Immobilienfinanzierungen anbieten, sind sie auch darauf eingestellt, dass der so aktiv beworbene Kunde gleichzeitig auch nach einer geeigneten Immobilie fragt. Hier unterhalten die Banken und Bausparkassen schon seit vielen Jahren eigene Abteilungen oder sogar Tochtergesellschaften, die dem Wunsch des Kunden gern entgegenkommen. Diese Immobilienabteilungen oder -gesellschaften leisten die gleichen Dienste – zu den gleichen Konditionen – wie die Makler.

Häufig werden Bauträgerobjekte, deren Erstellung zunächst von den Banken finanziert wurde, provisionsfrei an die Kunden der Bank offeriert. In so einem Fall erhält man Objekt und Finanzierung aus einer Hand. Allerdings muss die Finanzierung nicht unbedingt über die anbietende Bank abgeschlossen werden. Dies kann aber interessant sein, da mit einer solchen Offerte auch oft Sonderkonditionen angeboten werden.
Fragen lohnt also auf alle Fälle.

Immobilien Kauf vom Bauträger

Wie schon im Kapitel 1 angedeutet, geht es hier um die Vermeidung von Baustress beim selber Bauen. Wer möglichst relaxt ein schlüsselfertiges Objekt erwerben möchte, kommt bei einem Neubau um einen Bauträger kaum herum. Viele Eigentumswohnungen oder auch Einfamilienhäuser in Neubaugebieten werden von diesen angeboten.

Der Käufer ist durch die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) weitgehend geschützt. Denn hier ist geregelt, welche Raten für das zu erstellende Objekt wann zu zahlen sind. Der Bauträger darf insgesamt 13 Raten für erbrachte Leistungen in maximal sieben Beträgen vom Erwerber abfordern. Andere Zahlungspläne sind durchaus möglich, wenn der Erwerber durch eine Bankbürgschaft des Bauträgers abgesichert wird (§ 7 MaBV).

Die nachstehende Aufstellung zeigt die 13 Raten lt. MaBV. Da im Rahmen eines Objekterwerbs durch einen Bauträger auch häufig die Grundstücke mitverkauft werden, wurde dies in der Aufstellung berücksichtigt.

30 % der Vertragssumme nach Beginn der Erdarbeiten

28 % der restlichen Vertragssumme nach Fertigstellung des Rohbaus

5,6 % für die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen

2,1 % für die Rohinstallation der Heizungsanlagen

2,1 % für die Rohinstallation der Sanitäranlagen

2,1 % für die Rohinstallation der Elektroanlagen

7,0 % für den Fenstereinbau inkl. Verglasung

4,2 % für den Innenputz inkl. Beiputzarbeiten

2,1 % für den Estrich

2,8 % für die Fliesenarbeiten im Sanitärbereich

8,4 % nach Bezugsfertigkeit, Zug um Zug gegen Besitzübergabe

2,1 % für die Fassadenarbeiten

3,5 % nach vollständiger Fertigstellung.

Diese Ratenzahlungen werden im Kaufvertrag notariell festgelegt. Der Käufer sollte unbedingt darauf achten, dass die Leistung vor Zahlung der Rate auch erbracht wurde. Dies ist immer dann äußerst schwierig, wenn sich Käufer und Objekt an weit auseinander liegenden Orten befinden. Häufig kommt dies im Falle der Kapitalanlage vor.

Sollte ein Bauträger Konkurs anmelden, so haftet er entsprechend den Haftungsregelungen seiner Gesellschaftsform (GmbH, KG etc.). So sollte bei einer Finanzierung darauf geachtet werden, dass die Bank, die den Bauträger finanziert, eine Freistellungserklärung erteilt, die den Käufer bei einem Konkurs des Bauträgers zumindest zu einem Teil schützt.

Kauf eines Fertighaus

Wenn man sich einmal die Vielzahl der Fertighauskataloge oder die Musterhäuser in den Bauzentren anschaut, bekommt sicher der eine oder andere Lust, eine Immobilie “von der Stange” zu erwerben. Und so einheitlich wie es scheint, sind diese Objekte gar nicht mehr. Die meisten Fertighaushersteller bieten  zwar in den Bauzentren und Katalogen Musterhäuser an, diese sind aber zum Teil nicht einmal mehr mit einem Preis versehen, da jedes Fertighaus für den  einzelnen Interessenten nach dessen Vorstellungen individuell erstellt wird. In dem zum passenden Objekt genannten Preis sind dann verschiedene Ziegel, Außenanstriche, Fliesen, Bodenbeläge, Innenanstriche, Ausstattungen etc. enthalten. Diese wählt der Kunde nach seinen Bedürfnissen. Außerdem kann der Grundriss variiert werden und ein Wintergarten angebaut oder ein Kamin oder Kachelofen eingebaut werden. Besonders hervorzuheben ist der Festpreis, den die Fertighausfirma garantiert, und die in aller Regel bedeutend kürzere Bauzeit im Vergleich zu einem Generalunternehmer.

Dieser Vorteil ist dann besonders wichtig, wenn der Erwerber noch zur Miete wohnt und so die anfallende Doppelbelastung aus Bauzeitzinsen und Miete reduzieren möchte.

Von Seiten der Bank gibt es bei der Finanzierung in der Regel ebenfalls keine Schwierigkeiten mehr. Ist die Firma in das Gütesiegelverzeichnis der Fertighaushersteller eingetragen, übernimmt fast jede Bank die Finanzierung und beleiht das Objekt wie ein konventionell gebautes.

Was ebenfalls für ein Fertighaus spricht, ist die hervorragende Wärmeisolierung. Hier werden Ergebnisse erreicht, die in der Regel weit über den von der Wärmeschutzverordnung geforderten Werten liegen.

Da Fertighaushersteller häufig im Rahmen des Kaufes eine Finanzierungsbestätigung oder eine Bankbürgschaft verlangen, sollte das vom Käufer vor Abschluss des Kaufvertrags mit der finanzierenden Bank geklärt werden. Hierfür fallen seitens der Bank Gebühren an.

Kauf im Rahmen einer Zwangsversteigerung

Die Zahl der Zwangsversteigerungen ist in den letzten Jahren angewachsen. Dies ist besonders für die Schuldner, die hinter den statistischen Zahlen stehen, ein trauriges Kapitel. Für viele Kaufwillige ist es jedoch eine gute Gelegenheit, zu einem geeigneten, häufig zu einem unter dem Marktwert liegenden Objekt zu kommen.

Allerdings sollte man auch an diese Angelegenheit mit einem klaren Kopf herangehen. Gerade hier werden häufig Fehler gemacht, die anschließend teuer zu bezahlen sind.

Jeder Interessent, der eine Immobilie auf einem solchen Weg erwerben möchte, sollte zunächst einmal einige Zwangsversteigerungen informationshalber besuchen, um sich mit den Begriffen und dem Ablauf von

• Feststellung des geringsten Gebotes,
• Bekanntgabe der Versteigerungsbedingungen,
• Bietstunde,
• Meistgebotsfeststellung,
• Zuschlagsanhörung,
• Zuschlagsverkündung und
• Verteilungstermin

vertraut zu machen.

Besonders wichtig ist, dass der Interessent eine Bietstrategie für sich festlegt. Das heißt, sich vorher zu überlegen, bis zu welchem Limit man bei der Versteigerung mitbieten will. Außerdem sollte das Verhalten der Mitbietenden beobachtet werden. Von Interesse ist z. B.: Wird zunächst abgewartet, wer das  erste Gebot abgibt, um nicht selbst zu hoch einzusteigen? Wird der Saal verlassen, um Gespräche mit den Vertretern der Gläubiger-Banken zu führen? Bietet die versteigernde Bank mit?

Die Termine für Zwangsversteigerungen erfährt der Interessent durch die Zeitung, den Zwangsversteigerungskalender und natürlich durch Aushang beim Amtsgericht.

Da der Interessent das Objekt zwar von außen besichtigen kann, aber kein Recht auf Betreten des Grundstücks und Objektes hat, stellt sich erst nach dem  Zuschlag heraus, ob es sich tatsächlich um ein Schnäppchen handelt.

Am besten vorher beim Eigentümer die Kooperation prüfen, sonst kann es auch hinterher Probleme geben (Räumungsklage etc.).

Ruhe bewahren!