Hypothek & Grundschuld

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Hypothek

In älteren Grundbüchern findet sich heute noch die Eintragung einer Hypothek. Sie ist allerdings durch die Einführung der Grundschuld in den 50er-Jahren in Deutschland etwas aus der Mode gekommen. Dies liegt daran, dass die Hypothek streng an die vorhandene Forderung gebunden ist (Akzessorietät der Hypothek).

In Klartext bedeutet das, nimmt der Umfang der Forderung ab, nimmt auch der Haftungsumfang der dazu gehörenden Hypothek und damit verbunden die Sicherheit ab.

Aufnahme eines Darlehens über 200 000 € mit gleichzeitiger Absicherung durch eine Hypothek im Grundbuch über den gleichen Betrag. Werden jetzt im Laufe der Jahre 50 000 € zurückgezahlt, so haftet das Grundstück nur noch für 150 000 €. Dies ist soweit nicht verwunderlich und korrekt. Sollte jetzt jedoch der Eigentümer der Immobilie beabsichtigen, bei seiner Bank einen neuen Kredit über 50 000 € zu beantragen, da er am Haus einige Umbaumaßnahmen vornehmen möchte, so geht dies nur mit der Absicherung durch eine neue Hypothek über 50 000 €. Die bereits im Grundbuch eingetragene Hypothek über 200 000 € kann nicht erneut in Anspruch genommen werden.

Grundschuld

Die in den 50er-Jahren des vergangenen Jahrhunderts in Deutschland geschaffene Grundschuld hat im Geschäftsverkehr der Banken die Hypothek weitgehend abgelöst. Das Praktische an der Grundschuld ist, dass sie nicht an die vorhandene Forderung gebunden ist (Abstraktheit der Grundschuld). Das heißt, im vorgenannten Beispiel der Hypothek müsste bei einer eingetragenen Grundschuld keine neue Grundschuld für die weiteren 50 000 € Darlehen eingetragen werden. Die vorhandene Grundschuld über 200 000 € könnte noch einmal voll in Anspruch genommen werden. Die Grundschuld und das bzw. die Darlehen werden durch eine Sicherungszweckerklärung aneinander gekoppelt.

Ein weiterer Vorteil gegenüber der Hypothek ist, dass bei der Grundschuld ein Rahmenzins eingetragen wird. Die Banken tragen hier in der Regel Zinsen zwischen 12 % und 18 % zuzüglich Nebenleistungen ein. Das muss den Bauherrn nicht schockieren, da er selbstverständlich nur die mit der Bank im Kreditvertrag vereinbarten Konditionen zahlt. Allerdings braucht die Bank nach Ablauf der Zinsfestschreibung im Falle einer Zinserhöhung keine Änderung im Grundbuch vornehmen zu lassen. Dies könnte zum Teil auf Ablehnung bei den später eingetragenen Darlehensgebern (z. B. Bausparkassen) stoßen und verursacht darüber hinaus jedesmal zusätzliche Kosten für den Darlehensnehmer.

Grundpfandrechte

Banken wollen bei jeder Art der Kreditvergabe verständlicherweise immer ganz sicher gehen, dass sie ihr Geld auch zurückbekommen. Daher lassen sie sich für die meisten Darlehen Sicherheiten geben. Im Falle der Baufinanzierung handelt es sich bei den Sicherheiten natürlich in erster Linie um die finanzierten Immobilien. Die Absicherung der Darlehen mit diesen Immobilien erfolgt durch die Eintragung von Grundschulden oder Hypotheken, den Grundpfandrechten, auf diesen Objekten im Grundbuch.

Die Eintragung eines Grundpfandrechtes bedeutet, dass das belastete Grundstück dem aus der Grundschuld Berechtigten, also der Bank, für eine bestimmte Geldsumme, also das Darlehen, haftet. In diesem Fall spricht man auch von der dinglichen Besicherung.