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Die Baufinanzierung

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Baufinanzierung Immobilienfinanzierung

Faustregeln

Eine Faustregel, die allerdings stark von den persönlichen Verhältnissen abhing, besagte einst über die Baufinanzierung eines Bauvorhabens:

Je ein Drittel

Heute sind durch ausgeklügelte Finanzierungsformen auch Baufinanzierung mit weniger Eigenkapital möglich, aber nicht immer empfehlenswert. Können Sie etwa 20 bis 25% des Bau- oder Kaufpreises als Eigenkapital vorweisen, dürfte die restliche Finanzierung - je nach persönlichem Einkommen - meist kein Problem sein. Aber bedenken Sie: Je niedriger das Eigenkapital, desto höher die monatliche Belastung.

Eigenkapital

Die Berechnung des Eigenkapitals ist Grundlage für jeden Kredit, den Sie sich als Bauherr oder Erwerber wahrscheinlich leisten können. Die Höhe des aufzunehmenden Hypothekendarlehens hängt aber entscheidend von Ihren monatlichen Einkommen ab. In der Regel ist es sinnvoll, so viel Eigenkapital wie möglich einzusetzen und rund drei Monatsgehälter als Reserve auf der Kante zu haben. Auch in extrem Niedrigzinsphasen sollte viel Eigenkapital eingebaut werden, weil die Zinsen nach Ablauf der Bindungsfrist deutlich höher sein können und damit die Belastung steigt.

Sie packen selbst mit an

Durch bauliche Eigenleistung können Sie Kosten sparen. Aber rechnen Sie nicht mit einer zu hohen Ersparnis.

Zu empfehlen ist:

Zu den Selbsthilfearbeiten gehören die Arbeitsleistungen, die der Bauherr, seine Angehörigen oder Dritte - unentgeltlich oder auf Gegenseitigkeit - zur Durchführung des Bauvorhabens erbringen. Die Selbsthilfe ist mit dem Betrag anzusetzen, der für eine entsprechende Unternehmensleistung aufzubringen wäre.

Der Versicherungsschutz bei der baulichen Selbsthilfe ist beitragspflichtig und muss bei der jeweiligen Bau-Berufsgenossenschaft beantragt werden.

Zur Anmeldung ist der Bauherr gesetzlich verpflichtet, und zwar unabhängig davon, ob die Dritten gegen Bezahlung oder unentgeltlich arbeiten. Private Unfall- oder Haftpflichtversicherungen der helfenden Personen befreien den Bauherr nicht von seiner Meldepflicht. Der Bauherr selbst und sein Ehegatte sind nicht gesetzlich versichert. Der Versicherungsschutz kann bei einer nur kurzfristigen Gefälligkeitsleistung unter engen Verwandten ausgeschlossen sein. Der Versicherungsschutz umfasst Unfälle während der Tätigkeit auf der Baustelle sowie auf dem Weg von und zur Baustelle.

Sie können Ihre Rente kapitalisieren lassen

Zur Eigenleistung zählt auch - neben dem Eigenkapital - der Betrag, den sich ein Bauherr anstelle seiner bisherigen monatlichen Rente kapitalisieren lässt. Die Abfindung gilt nur für die Grundrente.

Die Kapitalabfindung ist zweckgebunden, u.a. für den Bau oder Erwerb eines Wohngebäudes.

Anspruchsberechtigte nach dem Bundesversorgungsgesetz (BVG - §§ 72 bis 80), die mindestens 21 Jahre alt sind, aber das 55. Lebensjahr noch nicht vollendet haben (in Ausnahmefällen bis zu 60 Jahren), Kriegerwitwen sowie Ehegatten Verschollener können ihre Grundrente nach dem Bundesversorgungsgesetz zum Bau eines Einfamilienheimes kapitalisieren lassen. Die Ausgleichsrente und das Kindergeld können jedoch nicht im Voraus ausgezahlt werden. Die Höhe der Kapitalabfindung ist auf die dem Rentenberechtigten für einen Zeitraum von maximal zehn Jahren zustehende Rente beschränkt. Die Kapitalabfindung ist beim zuständigen Versorgungsamt zu beantragen.

Die gleichen Voraussetzungen gelten auch für Rentenberechtigte nach dem Opferentschädigungsgesetz, Häftlingshilfegesetz, Soldatenversorgungsgesetz und dem Bundesseuchengesetz.

Die Abfindung beträgt das Neunfache des der Kapitalabfindung zugrunde liegenden Jahresbetrages. Nach Ablauf von zehn Jahren wird die Grundrente wieder gezahlt. Nach dem jährlich geänderten Gesetz über die Anpassung der Leistungen nach dem Bundesversorgungsgesetz lässt sich die Kapitalabfindung leicht errechnen.

Unfallrenten

Die Kapitalabfindung von Renten nach dem Unfallversicherungs-Neuregelungsgesetz umfasst ausschließlich die Verletztenrente, nicht die Kinderzulagen. Hier werden 50 % der für den Zeitraum von zehn Jahren zustehenden Rente abgefunden; es werden neun Halbjahresbeiträge ausgezahlt. Dauerrenten von 30 % und mehr werden nur abgefunden, wenn der Wegfall oder die Herabsetzung der Rente nicht zu erwarten ist.

Altersvorsorge

Es gibt für die Altersvorsorge und die private Krankenversicherung kaum umfangreichere Vergleichsangebote, als unseren kostenlosen Preisvergleich für Versicherungen.

Hypothekendarlehen

Zur Finanzierung Ihres Familienheimes brauchen Sie in der Regel Gelder, die Langfristig getilgt werden können. Denn nur die lange Laufzeit erlaubt es einem Normalverdiener, die Finanzierung eines Hauses überhaupt durchführen zu können. Das Hypothekendarlehen ist zunächst im erststelligen Beleihungsraum abzusichern. Mit einem Hypothekendarlehen können Sie demnach nicht den vollen Kaufpreises Ihres Hauses finanzieren.

Beleihungsgrenzen

Die Kreditinstitute beleihen Ihren Grundbesitz nur bis zu einer bestimmten Grenze. Mit erststelligen Hypotheken können in der Regel 40 bis 50% der Gesamtkosten (= Bau- und Grundstückskosten) des Familienheimes finanziert werden. Darüber hinaus gibt es heue aber auch Möglichkeiten, die erststellige Hypothek über diese Grenzen auf einen höheren Prozentsatz der Gesamtkosten zu erstrecken (zum Teil bis zu 70% und darüber). Die Hypothekeninstitute arbeiten dabei häufig im Innenverhältnis im Verbund mit anderen Partnern. Je nach Kreditinstitut kann die Beleihungsgrenze bei 60 bis 80% des Beleihungswertes liegen. Diese Prozentsätze ergeben sich aus dem Gesetz und den internen Beleihungsgrundsätzen der Kreditinstitute. Ein Darlehen innerhalb von 60% des Beleihungswertes wird als I. oder I a-Hypothek bezeichnet.

Dingliche Sicherung der Hypothek

Die I. Hypothek wird durch Eintragung eines erstrangigen Grundpfandrechts in das Grundbuch dinglich gesichert. Damit ist bei einer Zwangsvollstreckung zuerst die Forderung des Kreditgebers zu befriedigen. Früher wurden die Baudarlehen durch Hypotheken abgesichert, heute werden Grundschulden verwendet.

Was unterscheidet die Hypothek von der Grundschuld

Bei einer Hypothek hat der Gläubiger eine persönliche Forderung gegen den Schuldner, die durch die Haftungdes Grundstückes gesichert ist. Die Hypothek setzt das Bestehen einer Forderung voraus. Nur in Höhe der Forderung kann der Gläubiger Befriedigung verlangen.

Eine Grundschuld ist dagegen nicht von dem Bestehen einer Forderung abhängig. Sie bedeutet den Anspruch auf Zahlung einer bestimmten Geldsumme an den Berechtigten aus dem Grundstück.

Sie haften bei der Hypothek mit dem Grundstück und Ihrem sonstigen Vermögen, bei der Grundschuld nur mit dem Grundstück.

Wundern Sie sich nicht, wenn im grundbuch höhere Zinsen für Ihr Hypothekendarlehen eingetragen werden als Sie mit dem Kreditgeber vereinbart haben. Damit will der Kreditgeber auch eventuelle Zinserhöhungen grundbuchlich gesichert haben.

Landesverbürgtes Darlehen (I b-Hypothek)

Benötigen Sie weitere Kredite, die über die Beleihungsgrenzen der I. Hypothek hinausgehen, können Sie für die Finanzierung unter Umständen auch ein landesverbürgtes Darlehen (sogenannte I b-Hypothek) aufnehmen. Die Besonderheit der I b-Hypothek besteht darin, dass sie außerhalb des Beleihungsraumes für normale erststellige Hypotheken im Grundbuch gesichert wird und daher eine zusätzliche Sicherung durch eine Landesbürgschaft notwendig ist. I b-Hypotheken werden von den gleichen Instituten und im Allgemeinen auch zu den gleichen Bedingungen (Zins und Tilgung) gegeben wie normale erststellige Hypotheken. Allerdings werden jährliche Verwaltungskosten erhoben. Wenn Sie eine I b-Hypothek aufnehmen wollen, müssen Sie zunächst ein Darlehensangebot einholen und dann unverzüglich die Landesbürgschaft beantragen.

Beleihungsprüfung

Die Kreditinstitute überprüfen neben der persönlichen Kreditwürdigkeit auch, ob die Rückzahlung des beantragten Darlehens durch das Bauobjekt ausreichend abgesichert werden kann. Aus diesem Grunde wird ein spezieller Beleihungswert ermittelt. Zu diesem Zweck sind dem Kreditinstitut meist folgende Unterlagen vorzulegen:

1.) Grundbuchauszug

Den Grundbuchauszug erhalten Sie beim Grundbuchamt des zuständigen Amtsgericht.

2.) Amtlicher Lageplan

Die Katasterhandzeichnung erhalten Sie beim Kataster- oder Liegenschaftsamt.

3.) Auszug aus dem Liegenschaftsbuch

Den Auszug erhalten Sie beim Kataster- oder Liegenschaftsamt.

4.) Bauzeichnungen und Baubeschreibung

Die Bauzeichnungen (Grundriss, Querschnitt) sollten genehmigt und mit dem Bauschein versehen sein.

5.) Baugenehmigung

6.) Wohnflächenberechnung und Berechnung des umbauten Raumes

7.) Kostenvoranschläge oder -nachweise

8.) Finanzierungsplan

9.) Persönlicher Einkommens- und Vermögensnachweis

10.) Bescheinigung über Erschließungsbeiträge

(kann jedoch meist entfallen)

11.) Einheitswertbescheinugung

Diese Bescheinigung erhalten Sie beim Finanzamt.

12.) Lichtbilder vom Objekt

13.) Brandversicherungspolice (Kopie)

Tilgungs- oder Festzinshypothek

Tilgungshypothek

Bei einer Tilgungshypothek sind während der gesamten Laufzeit gleich bleibende Raten an den Kreditgeber zu zahlen. Die festen Jahresraten setzen sich zusammen aus dem Nominalzinssatz und dem Tilgungssatz. Im Laufe der Jahre wird der Zinsanteil, der in Ihrer jährlichen Rückzahlungsleistung enthalten ist, immer geringer. Um diesen Betrag der ersparten Zinsen steigt der Anteil für die Tilgung. Darum beträgt die Laufzeit eines Hypothekendarlehens, das mit 1% zu tilgen ist, nicht 100, sondern nur etwa 30 Jahre.

Beispiel:

Bei einem Hypothekendarlehen von 100.000 €, einem Zinssatz von 6% und einem Tilgungssatz von 1% beträgt die jährliche Rückzahlungsleistung 7% von 100.000 € =7.000 €.

Das Darlehen, das Sie im ersen Jahr zu verzinsen haben, beträgt nach Abzug der ersten Tilgungsleistung von 1.000 € nur noch 99.000 €. Im zweiten Jahr zahlen Sie wieder 7.000 € zurück. Da auf das Restdarlehen in Höhe von 99.000 € 6% Zinsen entfallen = 5.940 €, steigt somit die Tilgungsleistung von 7.000 € Gesamtbelastung abzüglich 5.940 € Zinsen um 60 € auf 1.060 €.

Da sich dieser Vorgang Jahr für Jahr wiederholt, führt dies zu einem ständig steigenden Anteil an Tilgungsleistungen und gleichzeitig zu einem sich verringernden Zinsanteil.

Festzinshypothek / Lebensversicherung

Die Festzinshypothek ist tilgungsfrei. Der Zins wird für bestimmte Zeiträume, z. B. vier, fünf oder zehn Jahre, fest vereinbart. Festzinshypotheken werden in der Regel in Verbindung mit einer Lebensversicherung oder einem Bausparvertrag abgeschlossen. Die Vorteile:

In der Praxis gibt es folgende Formen der Vertragsgestalltung:

Baufinanzierung aus einer Hand

Neben der getrennten Gewährung von Hypotheken und Bauspardarlehen wird von einigen Instituten eine Gesamtbaufinanzierung angeboten. Auch hier wird eine Festzinshypothek vereinbart. Die Gesamt- oder Verbundfinanzierung aus einer Hand bietet folgende Vorteile:

- Der Darlehensantrag ist nur in einmaliger Ausfertigung vorzulegen;

- es braucht nur ein Darlehensvertrag ausgefertigt werden;

- der Bauherr oder Bewerber hat nur an eine Stelle Zins- und Tilgungsbeträge zu zahlen;

- die Gesamtschuld wird meist durch eine einheitliche Grundschuld abgesichert.

Durch die Gesamt- oder Verbundfinanzierung genießen Sie die Vorteile, die sich aus den Geschäftsverbindungen der Kreditinstitute zu Bausparkassen und aus ihren Beteiligungen an Hypothekenbanken ergeben. Das klassische Finanzierungsschema: erststellige Hypothek + Bauspardarlehen + Eigengeld wird so kombiniert, dass sich für den Kunden daraus ein Einheitsdarlehen ergibt. Das Kreditinstitut kann Tilgungen für die Hypothek aussetzen und statt dessen Bausparverträge einsetzen.

Üblicherweise deckt diese Finanzierung rund 70 bis 80% der Gesamtkosten. Eine höhere Beleihung ist in Ausnahmefällen bis zu 90% möglich, wenn zusätzliche Sicherheiten (Abtretung von Lebensversicherungen etc.) gestellt werden. Allerdings: Diese Finanzierung kommt nur für Interessenten in Betracht, die überdurchschnittlich gut verdienen.

Forward-Darlehen

Wer noch ein bis zwei Jahre auf die Anschlussfinanzierung warten muss, kann die Vorteile der Niedrigzinsphase nutzen. Bei einem Forward-Darlehen stellt das Kreditinstitut einen Kredit zu den gegenwärtigen Konditionen auf Vorrat bereit. Für jeden Monat der Vorratshaltung ist aber dann ein Zinsaufschlag zwischen 0,01 und 0,04% zu zahlen. Im Einzelfall müssten Sie durchrechnen, ob sich ein Forward-Darlehen für Sie lohnt.

Effektivzinssatz

Entscheiden ist, was Sie effektiv an Zinsen zu zahlen haben. Der Effektivzinssatz ist der vom Kreditgeber verlangte Nominalzinssatz, der sich durch weitere Aufwendungen erhöt. Folgende Faktoren bilden den effektiven Jahreszins:

Wird das Disagio nicht auf die volle Laufzeit des Darlehens verteilt - das in der Regel nicht der Fall -, spricht man vom "anfänglichen effektiven Jahreszins". Der Anbieter muss den Effektivzinssatz ohne Aufforderung nennen. Sie können diese Angaben überschlägig nach folgender Formel überprüfen:

Effektivzinssatz=


Nominalzinssatz x 100

Auszahlungskurs


+


100 ./. Auszahlungskurs x 100

Laufzeit in Jahren x Auszahlungskurs


Im Effektivzinssatz sind folgende Kosten nicht Enthalten:

Wie sich der tatsächliche Effektivzinssatz durch Schätzgebühren erhöht, können Sie anhand folgender Näherungsformel selbst ermitteln:

Zinszuschlag =


Schätzkosten (€) x 100

Kredit (€) x Zinsbindung (Jahre)


Disagio

Die Differenz zwischen Nominalbetrag der Hypothek (100%) und dem Auszahlungskurs ist das sogenannte Disagio oder Damnum. Dieser Betrag lässt sich einfach mit "Abgeld" oder "Abschlag" übersetzen. Das Disagio wird als Prozentsatz angegeben, z.B. 4 oder 6%, wobei sich der Nominalzinssatz auf 100% des Darlehens bezieht. Der Kreditgeber zahlt Ihnen dann nicht den vollen Kreditbetrag aus, sondern zieht davon einen prozentualen Anteil ab. Die aufgrund des Disagios einbehaltenen Beträge sind eigentlich vorweggenommene Zinsen. Diese Zinsen sind während der Laufzeit des Darlehens nicht ratenweise, sondern bei der Auszahlung des Darlehens in einer Summe zu zahlen. Als Ausgleich für die vorzeitige Zinszahlung wird Ihnen während der Laufzeit des Darlehens ein niedriger Nominalzins berechnet.

Die Inanspruchnahme eines Disagios, das früher aus steuerlichen Gründen interessant war, lohnt heute nicht mehr.

Auszahlung des Hypothekendarlehens

Vor der Auszahlung des Darlehens müssen die vollständigen Beleihungsunterlagen vorliegen. Zur Sicherung des Darlehens braucht die Grundschuld noch nicht im Grundbuch eingetragen zu sein. Sie müssen aber die Eintragsbewilligung abgegeben haben. Der Eintragungsantrag des Grundpfandgläubigers hat dem Grundbuch vorzuliegen, und muss bestätigt sein, dass der Eintragung der Grundschuld nichts im Wege steht.

Wenn das Bauvorhaben erst noch durchgeführt werden muss, werden die Darlehen nach Baufortschritt ausgezahlt. Üblich sind folgende Raten:


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