Baufinanzierung Konditionen

Konditionen, Bestandteile und Effektivzins

Bauherren werden heute immer wieder durch die Medien darauf hingewiesen, dass es ganz wichtig sei, die Konditionen der einzelnen Anbieter zu vergleichen und dann erst die Entscheidung für das richtige Angebot zu treffen. Ganz häufig heißt es da, dass in erster Linie der effektive Jahreszins zu vergleichen ist.

Hier soll nun dargestellt werden, dass dieser Zins nur sehr schwer für Vergleiche herangezogen werden kann, da er sich aus ganz unterschiedlichen Komponenten zusammensetzt und es darüber hinaus noch Bestandteile im Darlehensvertrag geben kann, die sich auf die Geldbörse negativ auswirken können, sich aber nicht unbedingt prozentual im Effektivzins niederschlagen.

Das nachfolgende Konditionenangebot könnte von irgendeiner Bank stammen und soll hier nur als Beispiel für den Aufbau und den Inhalt eines Angebotes stehen.

Die in der Grafik dargestellten Angaben dienen illustrationszwecken und stellen kein Zinsangebot dar.

Der Effektivzins ist der Preis für die Summe aller Kosten, die der Bauherr für den von ihm aufgenommenen Kredit zahlen muss.

Um jetzt zu dem oben genannten Konditionenangebot etwas über den Effektivzins sagen zu können, ist ein Blick auf die Bestandteile nötig, die diesen auch beeinflussen.
Denn anders als nach der Formulierung zu vermuten, schlägt sich nicht jeder Kostenbestandteil auch im Effektivzins nieder.

Die Preisangabenverordnung (PangV) verpflichtet die Finanzierungsanbieter nur, einen Teil der insgesamt anfallenden Konditionenbestandteile in ihren Berechnungen zu berücksichtigen. Sollte bei einem Bauherrn der Wunsch nach der Formel für die Berechnung des Effektivzins bestehen, so muss dieser in diesem Ratgeber leider enttäuscht werden. Diese mathematische Formel ist derart umfangreich, dass sie kaum darstellbar und in den seltensten Fällen auf normalem Rechenweg nachvollziehbar ist. Hierfür bieten sich eigens für die Effektivzinsberechnung programmierte Taschenrechner oder geeignete PC-Programme an.

Innerhalb der PangV wird noch unterschieden nach den Begriffen: effektiver Jahreszins bzw. anfänglicher effektiver Jahreszins.

Um diesen handelt es sich, wenn die Dauer der Zinsbindung mit der Darlehenslaufzeit identisch ist.

Er gilt nur für den Zeitraum der Zinsbindung, die nur einen Teil der gesamten Darlehenslaufzeit ausmacht. Dies ist gerade bei Baufinanzierungsdarlehen der Regelfall – wenn also das Darlehen nicht komplett in der ersten Zinsbindungsperiode zurückgezahlt werden kann.

Die Finanzierungsanbieter gehen nach den Bestimmungen der PangV vor und beziehen folgende Komponenten in ihre Effektivzinsberechnung mit ein:

• Nominalzins,
• Disagio,
• Bearbeitungsentgelt,
• Tilgungsverrechnungstermine,
• unterjährige Zinszahlungs- und Verrechnungstermine,
• Restschuld- oder Risikoversicherungsbeiträge bei vertraglicher Abschlussverpflichtung,
• Kreditprovision bei täglich fälligen Krediten,
• Vermittlungsprovision,
• Zinsbindungsdauer,
• Tilgungssatz (wirkt sich nur in Verbindung mit einem Disagio aus).

Der so dargestellte Effektivzins ist rechtlich zwar in Ordnung, allerdings gilt es auch die Komponenten zu betrachten, die der Baufinanzierer zahlt, ohne dass sie prozentual berücksichtigt werden:

• Wertermittlungsgebühren;
• Bereitstellungszinsen;
• Gebühren für die Auszahlung des Darlehens in Teilbeträgen;
• Zuschläge für den Teil des Darlehens, der über 60 % bzw. 80 % des Beleihungswertes liegt;
• Einräumung einer außerordentlichen Kündigung seitens der Bank, wenn der Zinssatz um einen bestimmten prozentualen Satz während der Darlehenslaufzeit steigt;
• Kontoführungsgebühren für das Darlehenskonto;
• Treuhandgebühren;
• Notar-, Grundbuch- und Sicherungsgebühren;
• Kontoführungsgebühren für Zwischenfinanzierungskosten.

Besonders einflussreich sind die Auswirkungen auf den tatsächlichen effektiven Jahreszins bei den sonstigen Kreditnebenkosten und Be- bzw. Verrechnungsmethoden.

Nur die verschiedenen unterjährigen Zins- und Tilgungszahlungstermine erhöhen den Effektivzins je nach Fälligkeit und Verzinsung folgendermaßen:

Je häufiger also die Zinszahlung erfolgt, umso höher ist der Effektivzins. Ähnliches gilt für die Fälligkeit der Zinszahlung. Monatliche Zahlungen können fällig sein

• zum 1. eines Monats im Voraus,
• zum 15. des Monats oder
• nachträglich zum Monatsultimo.

Die gleiche Unterteilung gibt es für die Zahlungszeiträume viertel- bzw. halbjährlich. Hieraus resultiert noch einmal eine Veränderung im Effektivzins. Die für den Bauherrn günstigste Variante ist eine nachträgliche Zahlung. Bei einer Zahlung im Voraus oder in der Mitte des Zahlungszeitraumes verschlechtert sich der Effektivzins abermals.

Die von dem finanzierenden Institut angewendete Tilgungsverrechnung hat ebenfalls einen Einfluss auf den Effektivzins. So macht es einen gravierenden Unterschied aus, ob eine sofortige oder eine jährliche Tilgungsverrechnung angewendet wird.

Hierzu wurde allerdings bereits Ende der 80er-Jahre ein richtungsweisendes Urteil vom BGH erlassen, das feststellte, dass vom Zahlungstermin abweichende Tilgungsverrechnungen unzulässig sind.

Den optimalen Effektivzins, d. h. Nominalzins = Effektivzins, würde man erreichen, wenn das finanzierende Institut keinerlei beeinflussende Gebühren verlangt und die Zinszahlungen einmal jährlich nachträglich erfolgen könnten. Leider wird sich darauf kein Institut einlassen. Üblich ist bei einem privaten Kreditnehmer die monatlich nachträgliche Zahlungsweise mit sofortiger Tilgungsverrechnung.

Sondertilgung

Bis vor einiger Zeit war es nur bei den Bausparkassen sowie teilweise bei den Sparkassen und Genossenschaftsbanken möglich, während der Laufzeit der Zinsbindung eine Sondertilgung (z. B. aus einem Lottogewinn, einer Erbschaft o. ä.) auf sein Darlehen zu leisten. Hypothekenbanken und auch private Banken schlossen dies mit dem Verweis auf ihre Refinanzierung regelmäßig aus. Ließen sie eine vorzeitige ganze oder teilweise Sondertilgung doch zu, so wurde in aller Regel eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung fällig.

Seit kurzem hat sich diese Praxis bei fast allen Institutsgruppen gelockert, wohl aufgrund der Einführung des Eigenheimzulagengesetzes, in dessen Verlauf immer mehr Bauherren mit dem Wunsch auf die Banken zukommen, diesen jährlichen Einmalbetrag zur Reduzierung der Darlehensschuld einzusetzen.

Die Praxis sieht zwischenzeitlich so aus, dass bereits beim Abschluss des Darlehensvertrages eine Sondertilgung in bestimmer Höhe, in der Regel als optionales Recht, vereinbart wird. Der Bauherr kann also jedes Jahr aufs Neue entscheiden, ob er von seinem Recht der vereinbarten Sondertilgung Gebrauch macht und in welcher Höhe (allerdings unter Berücksichtigung der vereinbarten Maximalhöhe, i. d. R. 5 % des Darlehensbetrages) oder diese verfallen lässt. Verfällt die Option, kann sie im nächsten Jahr nicht zusätzlich in Anspruch genommen werden.

Einige Banken lassen sich inzwischen auch auf feste, einmalige oder regelmäßige Sondertilgungen ein, die aber ebenfalls bei Abschluss des  Darlehensvertrags vereinbart werden müssen. Bei dieser Art der Sondertilgung besteht seitens der Bank dann jedoch ein Einforderungsrecht, was für den Bauherrn zu einem Risiko werden kann, wenn er in Liquiditätsengpässe kommen sollte. Diese Sondertilgung kann dann ebenso angemahnt werden wie eine  nicht gezahlte Rate und wird mit den gleichen Konsequenzen (Mahngebühren, Verzugszinsen etc.) belegt.

Am besten, wenn machbar, eine optionale Sondertilgung mit der Bank vereinbaren, um unnötigen Ärger und Kosten zu vermeiden. Die Möglichkeit der Sondertilgung besteht dann, und der Bauherr setzt sich bei Liquiditätsengpässen nicht unter Druck.

Zinsbindungsgestaltung

Auf die verschiedenen Zinsfestschreibungszeiträume wurde bereits hier eingegangen. Hier soll es darum gehen aufzuzeigen, wie die einzelnen Tilgungsarten mit den unterschiedlichen Zinsbindungszeiten in Verbindung gebracht werden können, um so für jeden Bedarf eine individuelle Finanzierung zu gestalten.

* Je nach Zinsniveau und Bank sind Zinsfestschreibungen bis zu max. 30 Jahren möglich.

Wie schon im Vorwort angesprochen, soll es an dieser Stelle ein paar Hinweise geben, wie unterschiedliche Interessen von Bauherren mit den derzeitig historisch niedrigen Zinsen berücksichtigt werden können.

Jüngere Bauherren, die über ein geringeres monatliches Budget verfügen und sich den Traum von den eigenen vier Wänden in diesen optimalen Zinszeiten erfüllen wollen, nutzen die niedrigen Zinsen von beispielsweise 4,5 % mit einem Tilgungssatz von 1 %. Bei einem Darlehen von 150 000 € macht dies bei einer jährlichen Annuität von 5,5 % eine monatliche Belastung von 687,50 €. So günstig kann man kaum zur Miete wohnen.

Ältere Bauherren dagegen, die bereits eine Immobilienfinanzierung laufen haben und für die in dieser Zeit eine Zinsanpassung ansteht, nutzen diese günstigen Konditionen, um schnell ihr Darlehen zurückzuzahlen. Wenn die bisherigen Konditionen beispielsweise bei 8,0 % Zins und 1 % Tilgung lagen, dann war dies bei einem Darlehen von 150 000 € eine monatliche Belastung von 1 125 €. Diese Belastung könnte durch die Zinsanpassung auf 4,5 % bei weiterhin 1 % Tilgung auf monatlich 687,50 € sinken. Um aber schneller schuldenfrei zu werden, könnte sich der Bauherr auch für eine Erhöhung des Tilgungssatzes auf 4,5 % entscheiden, hätte dann die gleiche Belastung wie vorher auch (vorausgesetzt, er konnte sie ohne Probleme tragen), wäre um viele Jahre früher mit der Rückzahlung des Darlehens fertig und könnte unbeschwert seinem Rentenalter entgegensehen.

Zinsvorteile richtig nutzen
Beispiel
Restschuldvergleich

In diesen äußerst günstigen Zinszeiten empfiehlt sich also für alle Immobilienfinanzierer darüber nachzudenken, dass eine höhere Tilgung auch eine  verkürzte Laufzeit und damit natürlich auch insgesamt weniger Zinszahlungen nach sich zieht.

Tilgungsaussetzung gegen Koppelung mit einer Lebensversicherung

Wie im Variantenbeispiel ersichtlich, kann die Tilgungsaussetzung auch gegen eine bestehende oder neu abzuschließende Lebensversicherung erfolgen.

Hier sei aber darauf hingewiesen, dass bei einer solchen Kombination die Rechte aus der Lebensversicherung selbstverständlich an die Bank abgetreten  werden müssen. Im Zusammenhang mit dieser Abtretung müssen seitens der Bank jedoch genau die Bestimmungen des Steueränderungsgesetzes aus dem Jahr 1992 eingehalten werden, da sonst im schlimmsten Fall die Erträge, die der Lebensversicherung während der Laufzeit zufließen, steuerpflichtig werden und die Steuervorteile aus dem Sonderausgabenabzug an das Finanzamt zurückerstattet werden müssen.

Diese Risiken betreffen in erster Linie die Investoren und nicht die Eigentümer. Trotzdem lauern auch für den Eigennutzer Gefahren in dieser Art der Tilgung.

Soll ein Immobiliendarlehen mit einer Lebensversicherung getilgt werden und kann die Auszahlungssumme der Lebensversicherung den Darlehensbetrag nicht vollständig abdecken, so kann die Bank die verbleibende Differenz zum Darlehensbetrag nur dann von ihrem Kunden verlangen, wenn dies eindeutig im Darlehensvertrag geregelt wurde.

Heißt es dagegen im Darlehensvertrag “das Darlehen wird durch eine Lebensversicherung getilgt”, dann trägt die Bank das Risiko, einen Restteil des Darlehens nicht zurückgezahlt zu bekommen. (Oberlandesgericht Karlsruhe, Urteil vom 4. April 2003, OLG-Report Karlsruhe/Stuttgart 2003, 467 ff.)

Disagio

Das Disagio (Auszahlungskursverlust) stellt eine Zinsvorauszahlung für die Dauer des vereinbarten Zinsbindungszeitraumes dar. Ein Disagio bewirkt:

• die Reduzierung des Nominalzinssatzes und damit eine geringere monatliche Belastung,
• die Reduzierung des Nominalzinssatzes und dadurch Möglichkeit der Vereinbarung eines höheren Tilgungssatzes und ggf.
• eine steuerliche Absetzbarkeit des Disagios bei einem Kapitalanleger.

Auf gar keinen Fall darf ein Disagio dazu dienen, die monatliche Belastung eines Darlehens zu senken, wenn dieses sonst nicht tragbar wäre.

Ein Baufinanzierer sollte immer eine Belastung von mindestens 9 % Annuität (bestehend aus 8 % Zinsanteil und 1 % Tilgung) tragen können.

Sollte das Eigenkapital zur Zahlung des Disagios nicht ausreichen bzw. würde durch den Abzug des Disagios eine Finanzierungslücke entstehen, so kann das Disagio mitfinanziert werden.

Umrechnungsformel zur Mitfinanzierung des Disagios:

Abgerundet würden in diesem Fall 208 000 € als Darlehen zur Verfügung gestellt werden, was bei einem Auszahlungskurs von 96 % ca. 200 000 € Finanzierungsbedarf entspricht.