Annuitätendarlehen

Die Annuität ist der Betrag, den der Bauherr jährlich an Zins- und Tilgungsleistung
aufbringen muss.

Zinszahlung + Tilgungsleistung = Annuität

Sie wird auch als Kapitaldienst bezeichnet.

Wird der Zinssatz für einen bestimmten Zinsbindungszeitraum festgeschrieben, dann
bleibt die Annuität für diesen Zeitraum gleich hoch.

Der Zins wird immer nur auf das verbleibende Restdarlehen gerechnet. Der anfängliche
geringe Tilgungsanteil nimmt im Laufe der Darlehenslaufzeit um die ersparten
Zinsen zu (Prinzip der ersparten Zinsen).

Die Laufzeit dieser Darlehen beträgt üblicherweise 30 Jahre. Allerdings hat die Laufzeit
nichts mit der Festschreibung der Konditionen zu tun. Diese Zinsfestschreibungen
können beispielsweise in folgenden Varianten vorkommen:

Varianten mit einer Laufzeit von über zehn Jahren waren bisher eher selten und werden
häufig in Niedrigzinsphasen wie der derzeitigen angeboten, damit sich der Bauherr
die günstigen Konditionen mit der dadurch verbundenen geringeren monatlichen Belastung
möglichst lange sichern kann. Laufzeiten von 20 Jahren sind momentan keine
Seltenheit. Teilweise werden auch sogenannte “Konstantdarlehen” angeboten, d.h.
Zinssatz und Tilgungssatz sind unveränderlich bis zur endgültigen Darlehenstilgung.

Darlehen mit einer Zinsfestschreibung von bis zu zehn Jahren können vom Darlehensnehmer
nicht vorzeitig gekündigt und zurückgezahlt werden (§ 607 BGB). Hat
das Darlehen jedoch eine Zinsfestschreibung über zehn Jahre, dann ist eine vorzeitige
Kündigung durch den Darlehensnehmer durchaus möglich.

Für den Bauherrn hat das den Vorteil, dass er sich einerseits in einer Niedrigzinsphase
den Darlehenszins optimal sichern kann, andererseits aber auch die Möglichkeit
hat, im Falle eines unerwarteten Geldsegens das Darlehen vorzeitig zurückzuzahlen
oder evtl. nach zehn Jahren noch günstigere Zinsen in Anspruch zu nehmen.

Prinzip des Annuitätendarlehens

Dass ein Darlehen mit z. B. nur 1 % Tilgung bereits nach ca. 30 Jahren getilgt ist, bewirkt
das schon genannte “Prinzip der ersparten Zinsen”, welches folgendermaßen
funktioniert:

Darlehen: 100 000 €. Zinssatz: 10 %. Tilgung: 1 %. Ratenfälligkeit: jährlich. Jährliche
Annuität: 11 % bzw. 11 000 €.

* Die Zinsen werden immer auf die noch verbleibende Restschuld berechnet. Die Differenz aus Annuität minus Zinsbetrag
ergibt dann den stetig steigenden Tilgungsanteil.

Dieses auf den ersten Blick etwas behäbig ausschauende System verändert sich im
Laufe der Darlehenszeit immer schneller zugunsten des Tilgungsanteils. Die tatsächliche
Darlehenslaufzeit ist nicht nur vom vereinbarten Tilgungssatz, sondern auch
vom jeweiligen Zinssatz abhängig.

Je höher der Zinssatz, um so kürzer ist die Laufzeit.

Laufzeiten von Annuitätendarlehen bei Zinsen von:

Berechnungsbasis: 100 % Auszahlung, monatliche Zahlung und sofortige Tilgungsverrechnung, keine Gebühren,
kfm. gerundet.

Es lohnt sich also, bei niedrigeren Zinsen nicht auf ein teureres Objekt zu schauen,
sondern eine höhere Tilgung zu vereinbaren. Bei der Zinsanpassung nach Ablauf der
Zinsbindungsfrist erlebt man sonst vielleicht eine böse Überraschung bei der neuen
Belastung.