Ein Blick in das Grundbuch

Welche Bedeutung hat das Grundbuch?

Eigentümer eines Grundstücks sind Sie erst dann, wenn der Erwerb - notariell beurkundet - im Grundbuch eingetragen ist.

Die Auflassung ist in der Juristensprache "die zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück erforderliche Einigung des Veräußerers und des Erwerbers", die bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Partner vor dem Notar erklärt werden muss.

Unbedenklichkeitsbescheinigung

Vor der Eintragung müssen Sie dem Grundbuchamt diese Bescheinigung des zuständigen Finanzamtes über die Grunderwerbsteuer vorlegen. Sie wollen ja nicht mit einer eventuellen Steuerschuld des Verkäufers belastet werden.

Die Verzichtserklärung der Gemeinde über das ihr zustehende Vorkaufsrecht braucht beim Grundbuchamt nicht eingereicht werden. Bei unbebauten oder bebauten Grundstücken, die landwirtschaftlich genutz werden, ist die Genehmigung der unteren Landwirtschaftsbehörde erforderlich.

Auflassungsvormerkung

Zwischen der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages und der Eintragung im Grundbuch vergeht oft längere Zeit. Es ist deshalb zweckmäßig, zur Sicherung Ihres Anspruchs auf Übertragung des Eigentums, eine Auflassungsvormerkung zu Ihren Gunsten im Grundbuch eintragen zu lassen. Später eingetragene Belastungen braucht der Vormerkungsberechtigte nicht gegen sich gelten lassen.

Durch eine Löschungsvormerkung kann sich ein nachrangiger Gläubiger den Anspruch sichern, nach Tilgung und Löschung vorangehender Hypotheken im Rang aufzurücken.

Was heißt öffentlicher Glaube

Das Grundbuch besitzt öffentlichen Glauben. Wenn Sie ein Grundstück erwerben, können Sie darauf vertraue, dass der Grundbuchinhalt richtig und vollständig ist.

Wie arbeitet das Grundbuchamt

Das Amtsgericht führt - in seiner Abteilung Grundbuchamt - über jedes Grundstück des Bezirkes ein Verzeichnis. Hierin werden alle das jeweilige Grundsück betreffenden Rechtsvorgänge eingetragen.

Für jedes selbstständige Grundstück wird ein gesondertes Grundbuchblatt angelegt. Es erhält eine laufende Nummer und wird mit anderen Grundduchblättern des gleichen Bezirks in einem Band zusammengefasst.

Das Grundbuch selber besteht aus dem Titelblatt, der Aufschrift, dem Bestandsverzeichnis und den Abteilungen I, II und III. Während in Abteilung I die eigentumsrechtlichen Einzelheiten vermerkt werden, dient die Abteilung II der Aufnahme aller eintragungsfähigen Belastungen außer den Hypotheken, Grund- und Rentenschulden, die ausschließlich in Abteilung III dokumentiert werden.

Das Rangverhältnis

Alle Eintragungen im Grundbuch erfolgen in der Reihenfolge des Eingangs der Anträge beim Grundbuchamt. Danach richtet sich der Rang, also der wirtschaftliche Wert oder die Sicherheit des Rechtes. Sind Rechte in verschiedenen Abteilungen vermerkt, entscheidet das Datum über den Rang des Reches. Abweichende Rangverhältnisse können vereinbart werden. Sie müssen jedoch aus dem Grundbuch hervorgehen.

Einsichtsrecht in das Grundbuch

Jedem, der ein berechtigtes Interesse (z.B. Kauf eines Grundstückes) darlegt, ist die Einsicht in das Grundbuch gestattet.

Beim Einblick in das Grundbuch sollten Sie wissen: Was rot unterstrichen ist, gilt als gelöscht. Die tatsächliche Höhe der Schulden geht hieraus nicht hervor. Erst nach vollständiger Tilgung besteht ein Anspruch auf Löschung der Hypothek. Zur Feststellung etwaiger Grundstücksbelastungen (öffentlich-rechtliche Verpflichtungen) sollten Sie auch das Baulastenverzeichnis bei der Bauaufsichtsbehörde einsehen.