Erbbaurecht
Was bedeutet das Erbbaurecht
Das Erbbaurecht ist das veräußerliche und vererbliche Recht, ein Bauwerk auf fremdem Grund und Boden zu haben. Es ist geregelt in der Verordnung über das Erbbaurecht (ErbbRVO).
Wie wird das Erbbaurecht begründet
Der Vertrag über das Erbbaurecht bedarf der gerichtlichen oder notariellen Beurkundung. Das Erbbaurecht wird dann im Grundbuch ausschließlich an erster Rangstelle eingetragen. Die Erbbaurechtsverordnung schreibt nur sehr geringe Mindestanforderungen vor. Im Vertrag haben deshalb beide Seiten große Gestaltungsfreiheit.
Erbbaurechte werden in der Regel auf eine Laufzeit von 99 Jahren vergeben. Das Grundstück bleibt im Eigentum des bisherigen Eigentümers. Der Erbbauberechtigte wird Besitzer des Grundstücks und Eigentümer des von ihm oder einem anderen errichteten Bauwerks.
Der Erbbauberechtigte hat alle auf das Grundstück entfallenden öffentliche-rechtlichen Lasten zu tragen. Dazu gehören die von der Gemeinde erhobenen Kosten für Straßenreinigung, Regenwasserableitung usw. Der Grundeigentümer zahlt die zum Grundstück gehörenden Lasten. Der Erschließungsbeitrag liegt auf dem Erbbaurecht und nicht auf dem Grundstück. Der Erbbauberechtigte ist deshalb zahlungspflichtig, wenn er zum Zeitpunkt der Zustellung einer Rechnung über lange zurückliegende Erschließungsmaßnahmen das Grundstück nutzt. Der Vertrag sollte dies regeln.
Wer vergibt Erbbaurechte
Grundstücke im Erbbaurecht werden meist von öffentlichen oder privaten Institutionen vergeben, wie Kirchen, Gemeinden oder Stiftungen.
Was sind die Vor- und Nachteile
- Das Erbbaurecht hat sich seit vielen Jahren bewährt.
- Der Kaufpreis für das Grundstück entfällt.
- Sie können das Erbbaurecht veräußern, vererben und beleihen.
- Das Erbbaurecht kann nicht durch auflösende Bedingungen beschränkt werden.
- Das Erbbaugrundstück kann mit Hypotheken belastet werden.
- Der Eigentümer verliert auf lange Zeit das wirtschaftliche Eigentum an seinem Grundstück. Der Erbbauberechtigte wird nur zeitlich begrenzt Eigentümer seines Hauses.
- Sie haben Erbbauzinsen zu zahlen.
Wie hoch ist der Erbbauzins
Der Erbbauzins ist schon bei Vertragsabschluss für die gesamte Laufzeit eindeutig festzulegen. Der Erbbauzins beträgt z. B. etwa jährlich 4 bis 6% des tatsächlichen Grundstückswertes und richtet sich nach der Entwicklung des Bodenwertes.
Allgemein wird aber eine Gleitklausel vereinbart, die eine Anpassung des Erbbauzinses z. B. an die Lebenshaltungskosten vorsieht. Nach der Erbbaurechtsverordnung vom 8.1.1974 (BGBI. I 1974 S. 41) ist die Erhöhung der Erbbauzinsen auf ein vernünftiges Maß begrenzt worden. Ein Anspruch auf Erhöhung des Erbbauzinses darf frühestens nach Ablauf von drei Jahren seit Vertragsabschluss oder der jeweils letzten Erhöhung des Erbbauzinses geltend gemacht werden.
Wann erlischt das Erbbaurecht
Nach Ablauf der vereinbarten Zeit geht das Eigentum am Haus auf de Grundstückseigentümer über. Der Erbbauberechtigte hat einen Anspruch auf angemessene Entschädigung, die dem aktuellen Verkaufswert entspricht. Die Entschädigung kann aber vertraglich ausgeschlossen werden.
Wichtig für sie:
- Setzen Sie die Entschädigung bereits im Vertrag fest und knüpfen Sie diese an einem Index.
- Vereinbaren Sie eine Kaufoption auf das Grundstück.
- Eine Heimfallklausel (vorzeitige Kündigung des Grundstückeigentümers bei Vertragsverstößen) sollte auf schwerwiegende Verstöße begrenzt werden.
- Unterschreiben Sie keine Ankaufsverpflichtung.
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