Kreditvergaberichtlinien Baufinanzierung

1.) Immobilien die zur Finanzierung erwünscht sind:

a.) Eigengenutzte und eigennutzungsfähige (an Privatpersonen vermietete) Wohnobjekte innerhalb der Bundesrepublik Deutschland, Schweiz und Österreich. Falls die Immobilie an fremde vermietet wird, wäre wünschenswert wenn die zu vermietende Immobilie im Umkreis von 50 Km des Wohnortes des Besitzers läge, damit dieser die Immobilie und das Verhalten des Mieters selbst (ohne die Zuhilfenahme von Dritten) unter Kontrolle halten kann.

b.) bei Objekten, die älter als 30 Jahre sind, ist ein gesonderter Nachweis für die durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen erforderlich.

c.) "privatähnliche" Immobilien (z. B. Arztpraxen, Rechtsanwaltskanzleien, etc.)

d.) Beleihung für Fremdwährungskredite 70 % des Kaufpreises ohne Kaufnebenkosten. Für Euro-Kredite 100 % des Kaufpreises.

e.) Finanzierungslücken: Sollte der Kunde keine oder zu wenig Eigenmittel besitzen, können diese zu einem höheren Zinssatz von ca. 5,5 % - ohne Eintragung im Grundbuch - als Lückenfinanzierung parallel zum günstigen Immobilienkredit finanziert werden. Eigenheimzulage kann, ohne auf die Kundenbonität zu achten, immer vorfinanziert werden zum erhöhten Zinssatz.

f.) Mindestkreditsummen in Fremdwährung: ab 75.000,-- Euro. Für Finanzierungen in EURO ab 50.000,--.

g.) idealer Kreditbedarf in Fremdwährung: von 100.000,-- bis 500.000,-- Euro

h.) Liegenschaftsbewertung: Bei Baufinanzierung in Fremdwährung oder in Euro hat der Kunde von einem gerichtlich beeidetem Sachverständigen ein Schätzgutachten beizubringen (Kosten laut HOAI). Die Adressen der Gutachter werden von Baufinanz Bayern gerne nach Regionen bekannt gegeben.

i.) grober Verkehrswertansatz: € 225,-- pro cbm umbauten Raum in Stadtrandlage; € 250,-- bis € 250,-- pro cbm umbauten Raum in Ballungszentren; zzgl. 5 % für Außenanlagen; zzgl. 10 % für Baunebenkosten; zzgl. 5 % für Bodenplatten bei Häusern die nicht unterkellert sind; zzgl. 5 % für besonders hochwertige Bauweisen.

j.) Werterhöhender Ansatz von Modernisierung ab 25.000,-- Euro wird nur mit 50 % angerechnet

k.) Liegenschaften in deren Grundbücher zwangsweise Eintragungen vorgenommen wurden z. B. Zwangsversteigerung, Zwangsverwaltung, sofern diese nicht den Kreditwerber betreffen

2.) Personenkreise die erwünscht sind:

a.) Privatkunden (unselbständig Erwerbstätige) mit nachhaltig, werthaltigem Einkommen. Im Besonderen Angestellte, Doppelverdiener, Abteilungsleiter und Abteilungsdirektoren, hohe Beamte, Vorstandsvorsitzende, Verkaufsleiter, usw.

b.) Klassische Freiberufler mit Einnahmen und Ausgabenrechnung, z. B. Rechtsanwälte, Notare, Ärzte, Tierärzte, Wirtschaftstreuhänder und Steuerberater, Apotheker, usw. (aufwendig und damit schwierig wird es wenn diese Freiberufler bilanzieren) mit nachhaltig, werthaltigem Einkommen.

c.) Endalter: 65 Jahre. Mit Beendigung des 65. Lebensjahres muß der Kredit zurückbezahlt sein.

d.) Finanzierungen in Euro, Schweizer Franken, Japanische Yen, und US-Dollar.

e.) Bonitätsaufschläge auf die Kreditsumme: Euro 0 %, SFR 20 %, YEN 40 %, USD 40 %.

f.) Bonitätsaufschläge auf die Eurozinsen: Bei Festschreibungen ab 8 Jahren gilt für die Bonitätsprüfung nicht die theoretische Monatsrate von 11,5 % sondern der tatsächlich vereinbarte Zinssatz in Euro plus 2,5 % für die theoretische Tilgung. Bei Festschreibungen von 0 bis 7 Jahren gilt der theoretische Einheitszinssatz von 9,0 % + 2,5 % theoretische Tilgung also 11,5 % theoretische Monatsrate (gleich wie bei Fremdwährung).

g.) Privatkunden die sich zusätzlich zu den Lebenshaltungskosten eine "theoretische" Monatsrate von 11,5 % auch leisten könnten, wenngleich die tatsächliche Monatsrate nur ein Bruchteil dessen beträgt

h.) Privatkunden und Freiberufler, sofern diese nicht mehr als 5 Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäuser besitzen (auch wenn nur eine oder 2 Wohneinheiten bei uns zur Finanzierung eingereicht werden)

i.) Bei Fremdwährungskrediten sollte das Nettoeinkommen des Hauptverdieners € 2.600,-- übersteigen, das Familieneinkommen muß auf jeden Fall € 2.600,-- überschreiten (idealerweise deutlich überschreiten). Bei Euro-Finanzierungen gibt es kein Mindesteinkommen.

j.) Mieteinkünfte bei vermieteten Objekten werden mit 60 % der Kaltmiete als zusätzliches Einkommen angesetzt. Leerstände mit 0,--.

k.) Tilgungsträger: Klassische Er- und Ablebensversicherung, fondsgebundene Lebensversicherungen oder fondsgebundene Rentenversicherungen mit Kapitalwahlrecht. Fonds laut spezieller Liste. Die Versicherung muß Ihren Sitz im Inland haben oder eine Niederlassung im Inland damit die Schuldurkunden zugestellt werden können.

l.) Höhe der Tilgungsträger: Bei klassischen Lebensversicherungen muß die Vertragssumme mindestens 50 % der Darlehenssumme betragen. Bei fondsgebundenen Tilgungsträgern muß der Auslauf bei 6,5 % Verzinsung zwischen 130 % und 140 % der Darlehenssumme liegen.

3.) Auszahlungsraten und Sondertilgungen:

a.) Maximal 8 Auszahlungsraten nach Baufortschritt

b.) Sondertilgung in Fremdwährung jederzeit ganz oder teilweise möglich - ohne Vorfälligkeitsentschädigung

c.) Reguläre Tilgung in EURO pro Jahr von 2 - 5% zzgl. Sondertilgung in Euro bis höchstens 5 % pro Jahr der Darlehenssumme. Das ergibt eine maximale Tilgung von insgesamt 10 % pro Jahr!

d.) Bereitstellungszinsen ab dem 3. Monat

e.) KfW-Wohneigentumsprogramm und KfW-Programm zur CO2 Minderung können eingebaut werden

f.) Zinsfestschreibung in EURO: ab 2 Jahre möglich, darunter gilt der Kredit als variabel (z. B. wenn der Kunde noch sein jetziges Haus verkaufen muß, bis er über dessen Erlös verfügen kann).

4.) Lebenshaltungskosten (Sockelbeträge):

a.) Kreditnehmer € 750,--
b.) Ehegatte € 250,--
c.) für jedes im Haushalt lebende Kind € 150,--
d.) zzgl. bei vermieteten Objekten € 500,--
e.) zzgl. bei Fondssparplänen € 250,--
f.) mindestens jedoch 50 % der "theoretischen" Monatsrate (siehe Bonitätsprüfung)

5.) Immobilien die von der Beleihung ausgeschlossen sind:

a.) Gewerbeimobilien

b.) Einzimmerappartements

c.) Eigentumswohnungen innerhalb eines Zweifamilienhauses

d.) Ferienimmobilien (nur möglich in Süddeutschland)

e.) Holzblockhäuser, Fertighäuser sind möglich jedoch muß auf deren Werthaltigkeit großes Augenmerk gelegt werden, der Lieferant sollte möglich eine ISO-Zertifikat haben (Gütesiegel).

f.) Gewerbeimmobilien

g.) Selbst- und Mitbauhäuser, bei denen der Eigenleistungsanteil mehr als 15 % der Baukosten beträgt

h.) Sanierungsobjekte

i.) wesentliche Vorlasten im Grundbuch (die Bank muß an die erste Rangstelle, ausgenommen Kleinbeträge)

j.) Wohnungen die kleiner sind als 50 qm

k.) Plattenbauten in der Ex-DDR

l.) Lehmhäuser

m.) Fachwerkhäuser älter als Baujahr 1970

n.) Resthöfe (= Bauernhöfe ehemals landwirtschaftlich genutzt) und Bauernhöfe, landwirtschaftliche Betriebe, Windmühlen, Seniorenresidenzen,

o.) Immobilien außerhalb geschlossener Ortschaften

p.) Objekte, die dem heutigen Ausstattungsstandard nicht entsprechen.

q.) Objekte, die älter sind als Baujahr 1950. Ausgenommen diese sind wesentlich oder vollständig renoviert und entsprechen dem heutigen Zeitgeist, Wohngefühl und sind mit neuwertiger Bausubstanz vergleichbar. Kernsanierte Objekte

r.) Eigentumswohnungen in Objekten mit mehr als 20 Wohneinheiten. (Mehr als 20 Einheiten, aber hochwertiges Objekt à Einzelfallentscheidung)

s.) Luxus- oder Problemobjekte, d. h. solche, für die durch Sonderfaktoren (Ausstattung, Größe, Lage u. ä.) im Falle einer möglichen zwangsweisen Verwertung nur wenige Interessenten in Frage kommen.

6.) Personen die von der Beleihung ausgeschlossen sind:

a.) Angestellte in der Probezeit

b.) Angestellte mit befristetem Arbeitsverhältnis

c.) Arbeitslose

d.) Hausfrauen ohne Einkommen

e.) Unterhaltsempfänger

f.) Rentner (Alters-, Berufsunfähigkeits-, Invaliden- und andere Renten)

g.) Privatiers

h.) Personen die nur oder überwiegend von deren Mieteinkünften leben

i.) Vielfachvermieter = Personen die mehr als 5 Wohnungen besitzen

j.) Freiberufler die weniger als 3 Steuerbescheide vorweisen können.

k.) Vermögensaufbaufinanzierungen, Überfinanzierungen (Gehebelte Finanzierungen) Mietzinsobjekte. (bis 5 ETWs ist in Ordnung)

l.) Nebenkosten wie Notar- und Gerichtskosten, Grunderwerbsteuer, Makler- und Bearbeitungsgebühren, Disagio, Bauzeitzinsen und Verwaltungskosten werden nicht mitfinanziert

m.) Zum nachhaltigen Einkommen rechnet nicht: Nebenverdienste aus einem nicht dauerhaften Arbeitsverhältnis, Einkünfte minderjähriger Kinder oder von Eltern, Kindesunterhalt, Waisenrenten, Einkünfte volljähriger Kinder, wenn diese nicht mithaften, Arbeitslosengeld bzw. -hilfe, Umschulungsbeihilfen, Wohngeld, und Bafög, Spesen und Auslösungen, Unterhaltszahlungen von früheren Ehepartnern, Steuervorteile aus dem Antragsobjekt (ausgenommen die Eigenheimzulage)

n.) Selbständige in klassischen Problemberufen (weil Umsatz- oder Gewinnentwicklung auf Grund der allgemeinen Wirtschaftslage nicht sicher sind oder die Nachfolgeregelung im Krankheits- oder Scheidungsfalle nicht sicher geregelt werden können). Dies trifft zu für z. B. Handwerker, Einzelhändler, Gaststättenbesitzer und Gaststättenbetreiber, Hoteliers, Spielautomatenaufsteller, Bauunternehmer, Friseure, Landwirte, Handelsvertreter, Versicherungsmakler, Musiker, Architekten usw.

o.) Bilanzierer, Gewerbetreibende, Landwirte, Freiberufler die Bilanzieren, Handelsvertreter, Makler, Versicherungsmakler,

p.) Personen mit negativen Einträgen in der Schufaauskunft, z. B. Konto in Abwicklung,

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